2주택을 분양 신청한 조합원에 대하여 추가로 공급하는 1주택은 일반분양가로 분양하고, 그 층수를 5층 이하로 제한한 관리처분계획은 적법한지 여부?
1. 사실관계=조합원 甲은 도시정비법 제76조제1항제7호 다목에 따라 “2주택(이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다)을 공급할 수 있다”는 서울 소재 재개발조합의 분양안내에 따라 조합에게 59㎡형 2주택의 분양을 신청하였으나, 조합은 총회를 개최하여 2주택 분양을 신청한 조합원에 대하여‘①분양가격과 관련하여 1주택은 조합원분양가격으로, 나머지 1주택은 일반분양가격으로 공급하고 ②동·호수 배정과 관련하여 추가로 공급하는 1주택의 층수를 1층에서 5층 사이 내로 제한’하는 것으로 관리처분계획을 수립한 후 구청장으로부터 인가를 받았다.
2. 쟁점=도시정비법 제76조제1항제7호 다목 규정에 해당하여 2주택의 분양을 신청한 경우 2주택 중 1주택을 조합원분양가가 아닌 일반분양가로 공급한 것과 그 층수를 5층 이하로 제한한 것은 2주택을 분양신청한 조합원의 권리를 부당히 침해하고 조합원들 사이의 형평 및 비례의 원칙에 위반하여 재량권을 일탈·남용한 것으로 위법한지 여부가 본 사안의 쟁점이다.
3. 일반분양가격 및 층수 제한의 위법 주장에 관한 판단
(1)도시정비법령의 규정=도시정비법 제76조제1항제7호 다목은“제6호에도 불구하고 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다”고 규정하여 정비사업에서 조합원들에게 각 1주택을 공급하는 것을 원칙으로 하고 예외적으로 일정 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있되, 추가로 공급할 수 있는 주택의 면적과 전매를 제한하고 있다.
한편 도시정비법은 제76조제1항제1호에서 “종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다”는 것 등을 관리처분계획의 수립기준으로 규정하고 도시정비법 시행령 제63조에서 관리처분의 방법 등에 관하여 규정하고 있으나 구체적인 분양가격산정 및 분양아파트의 배정방법 등에 관하여는 명시적인 규정을 두고 있지 않다.
(2)서울시 도시 및 주거환경정비조례=서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제30조제1항제3호는 “동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르며, 주택의 동·층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 따른다”고 규정하고 있으나, 위 규정이 2주택 분양의 경우 추가로 분양할 아파트를 일정 층수 내에서 배정하는 것을 금지하는 규정으로는 볼 수 없고, 조합의 정관 또한 분양아파트의 배정방법 등에 관하여 별다른 규정을 두고 있지 않다.
(3)소결=위와 같은 관련 법령, 조례 및 정관 규정 내용에 비추어 보면 정비사업에서 조합원에게 2주택을 분양받을 당연한 법적 권리가 있지 아니할 뿐 아니라 조합이 조합원에게 2주택을 분양한다고 하여 2주택 모두를 조합원분양가로 분양하여야 할 근거가 없고 추가로 분양하는 2주택을 일정 층수 내에서 배정하는 것이 당연히 금지되는 것도 아니다.
이에 더하여 관리처분계획이 이해관계가 상충되는 다수의 토지등 소유자들의 개별적이고 구체적인 이익을 적절히 형량하여 한정된 대지 및 건축물의 분배를 결정하는 계획재량행위라는 점을 종합적으로 고려하여 보면 조합이 2주택을 분양하는 경우 추가로 분양할 2주택의 분양가격, 층수 등 그 구체적 분양조건을 결정함에 있어서는 상당한 재량이 인정된다 할 것이고 그 내용이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그러한 사정만으로는 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다.