1.질의내용 요약
-2006.12월 재개발아파트의 입주권을 원조합원으로부터 승계취득(분양가액 13억원, 프리미엄 11억원, 합계 24억원)
-2008.12월 아파트 사용승인 후 입주
-2009.9월 아파트를 25억원에 양도
-2009.11월 본인이 재개발조합으로부터 출자반환금 4,000만원 수령
-반환금 세부내역은 종전부동산 평가액 8억원, 청산금추가납부액 5억원
-재개발조합으로부터 출자금을 반환받은 경우의 양도소득세 신고
2.회신=관리처분계획인가일 이후 입주권을 승계 취득한 경우로서 청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다 납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 시 취득가액에서 반환받는 분배금을 차감하는 것이다.
3.부연 설명=주택재개발조합이 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분배하면 배당소득에 해당된다. 수익사업이란 조합원이 아닌 일반인에게 아파트나 상가를 분양하여 얻는 이익을 일컫는다.
수익사업에서 발생된 총수입에서 총비용을 차감하며 조합이 얻은 이익인데, 여기에서 법인세와 주민세를 납부하고 남은 잔액이 배당할 수 있는 재원이다. 이 재원을 조합이 조합원에게 배분할 때는 배당소득세(14%)와 주민세(배당소득세의 10%)를 원천징수하고 배분하여야 한다.
조합원은 조합에서 분배받은 배당금과 기타 기관에서 받은 이자, 배당의 합계액이 1년 동안 2,000만원을 초과하면 종합소득세에 합산된다.
2,000만원 이하면 원천 징수된 세금만 납부하면 분리과세 되어 세무관계가 종결처리 된다.
따라서 조합이 조합원에게 배당금을 지급할 때는 금융소득종합과세에 대한 안내가 필요하다.
수익사업에서 발생된 이익을 조합원에게 분배하면 배당소득세가 과세되지만, 조합원이 조합에 납부한 청산금이 과다하여 조합이 조합원에게 과다 납부한 청산금을 반환하는 것은 배당소득세의 대상이 되지 않는다.
4. 사례=예를 들어보자. 갑, 을, 병 3인은 현금 10억원씩 각출하여 총 30억원으로 본인이 거주할 집을 3채 건축하여 각각 1채씩 소유하기로 했다. 건물이 준공되어 입주하였는데 그 동안 건축하면서 사용한 비용을 정산한바 3,000만원이 남았다. 따라서 3인은 각각 1,000만원씩 각출한 돈을 되돌려 받았다.
이 때 되돌려 받은 돈에 대해서 아무런 세금처리를 하지 않는다. 즉 건축비를 사전에 정확히 계산했더라면 처음에 각출되는 건축비를 전부 사용하므로 반환받거나 추가납부되는 일이 없을 것이다.
그러나 정확하다고 예측한 건축비도 결국은 오차가 생길 수밖에 없기 때문에 건축비를 반환하거나 추가징수 할 수밖에 없는 것이 현실이다. 본인들이 각출한 돈을 반환받는 것은 이익을 분배한 것이 아니므로 어떤 세금이 부과될 수 없다.
다만, 나중에 어떤 사유로 주택을 매매하게 될 때에 건축비를 얼마로 해야 할 것인가의 문제를 짚어보자. 위 사례에서와 같이 10억원을 처음 건축비로 지불했지만 준공 후 정산해보니 1,000만원이 남았다. 따라서 건축비에 들어간 돈은 9억9,000만원이다. 즉 양도 시 건축물의 취득가액은 10억원이 아니라 9억9,000만원이 된다.
조합이 과다징수한 청산금을 조합원에게 반환하는 분배금은 배당소득세의 대상이 아니다. 다만 분배받은 청산금은 추후주택을 매매할 때 주택의 취득가액을 산정할 때 총납부한 청산금에서 반환받은 청산금을 차감하여 계산해야 된다.