하나의 소유권이 수인의 공유에 속하는 경우 분양신청은 대표조합원만이 가능한지 여부 및 공유자 중 일부만 분양신청 한 경우 공유자 전원이 현금청산대상자에 해당하는지 여부?
1. 공유자의 법적 지위에 관한 관련 규정=도시정비법 제39조제1항은 “토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 규정하고 있고, 정관 제9조는 “하나의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다”고 규정하고 있다.
도시정비법 제39조제1항제1호가 토지의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있으나, 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자를 조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러 조합규약이나 조합원 총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다(대법원).
2. 공유자의 분양신청 방법=대표 조합원 제도의 취지와 관련 규정 체계에 비추어 볼 때 토지등의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우 또는 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후에 주택을 양도하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원으로서 총회의 출석·의결, 임원의 선임·피임, 주택의 분양신청 등을 할 수 있다고 보아야 한다. 즉 토지등소유자들이 대표조합원을 선임하여 그로 하여금 적법한 분양신청기간 내에 분양신청을 함이 원칙이다. 따라서 도시정비법 제39조제1항에 따라 대표조합원 이외의 토지등소유자는 같은 법 제72조 제3항에 따라 분양신청을 할 수 없다고 보아야 한다.
3. 분양신청을 하지 않은 나머지 공유자의 분양신청권 유무=분양신청을 하지 아니한 공유자를 제외한 나머지 토지등소유자(공유자)들이 여전히 1주택을 공급받을 수 있는 지위에 있는지에 대하여 검토한다.
나머지 토지등소유자들만으로 1인의 토지등소유자로서 분양신청을 할 수 있다는 취지라면 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자가 대상 토지에 관하여 수용보상금을 지급받고, 위 나머지 토지등소유자들은 1개의 분양신청권을 보유하게 되는바, 이러한 결과는 동일한 자산에 대하여 이중의 이익을 향유하도록 허용하는 것이어서 다른 조합원들과의 형평에 반하므로 타당하지 아니하고, 도시정비법 제76조제1항제6호 후문에서는 관리처분계획의 수립기준을 정하면서 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 규정하고 있는 것과도 배치된다.
또한 위 나머지 토지등소유자들과 조합이 1인의 토지등소유자로서 분양신청을 할 수 있다는 취지라면 도시정비법령에 그와 같이 볼 근거가 없으며,‘조합이 조합의 조합원이 되어 조합을 상대로 분양청구권 등 조합원으로서의 권리를 행사한다(이 사건 정관 제10조 제1항)’는 것이어서 그 자체로도 도시정비법령이 예정하고 있는 상황이라고 볼 수 없다.
4. 사례의 해결=따라서 공유자들은 대표조합원을 선임하여 그로 하여금 적법한 분양신청기간 내에 분양신청을 하도록 해야 하며, 다만, 위 토지등소유자들 전원이 일치하여 분양신청을 한 경우에는 수분양자가 될 여지가 있다 할 것이나, 그 중 1인이라도 분양신청을 원하지 아니하는 경우에는 그 전원이 현금청산대상자가 된다 할 것이다.