1.질의내용 요약
당 조합(주공00단지아파트 재건축조합)은 2002년 조합설립인가를 받고 법인으로 등기한 조합이나, 현재까지 소득세법 규정에 의한 공동사업자로서 소득세법을 적용받고 있는 조합이다.
2009년 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 개정으로 임대주택건립 의무제가 폐지되어 임대주택이 일반분양주택으로 전환됨에 따라 추가수입금이 발생되어 권리가액 변동 및 환급금이 발생한다.
주택재건축 정비사업조합의 임대주택건설 의무제도가 폐지되어 임대용주택이 일반분양 주택으로 전환됨에 따라 동 조합이 조합원에게 기 부담한 부담금을 환급하거나 추가로 수입금액을 분배하고자 한다.
위의 경우에 조합원이 기 납부한 추가 분담금을 환급(공제)받거나 추가수입금액을 분배받는 경우 소득세가 과세되는지?
2.회신
귀 질의의 경우 조세특례제한법 제104조의7제1항에 따라 소득세법의 적용을 받는 주택재건축 정비사업조합이 도시정비법에 따른 임대주택 건설의무의 폐지로 인해 주택을 추가로 분양함에 따라 발생하는 분양수입금액은 해당 정비사업조합의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이를 소득세법에 제43조에 따라 조합원에게 분배하는 경우 해당 조합원은 그 분배받은 소득금액에 대해 소득세 납세의무를 지는 것이다.
3.부연 설명
재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 조합원분양분을 제외한 잔여세대의 아파트와 상가 수입금액으로 한다.
조합원이 추가납부하는 금액 및 조합원에 대한 상가 등의 분양대금의 금액은 조세특례제한법 시행령 제104조의4에 의하여 수익사업이 아니다.
건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 않는다.
아파트와 상가의 일반분양에서 발생되는 이익금은 법인세 또는 소득세를 납부해야 하며, 납부 후 잔여재산을 조합원에게 배분하면 배당소득세가 과세된다.
이익금의 재원이 일반분양에서 조달되었다면 과세대상이다. 그 이익금을 현금으로 조합원에게 배분하든 조합원이 부담할 공사비를 감해주든 조합원만을 위한 편의시설을 이익금으로 제공하든 사용방법은 무관하게 이러한 행위는 배당에 해당된다. 즉, 이익금의 출처가 수익사업에서 조달되었다면 그 이익금은 과세대상이다.
또한 자기지분을 초과하여 분양대금을 납부한다는 것은 관리처분인가서 상의 조합원분담금을 말하는 것이 아니다. 관리처분인가서 상의 조합원분담금은 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금이다. 이러한 건설비 부족으로 인한 분담금은 출자금으로 회계처리된다.
따라서 자기지분을 초과한 조합원의 분담금은 관리처분인가서 상의 분담금 즉, 출자금이 아닌 초과납입액(관리처분인가서 상의 납부할 청산금을 초과하여 추가로 더 납부하는 분담금)이므로 총수입금액에 산입한다.
왜냐하면 그런 사유에 해당되는 조합원은 관리처분인가에 확정된 아파트 또는 상가와 별도로 즉, 추가로 부동산을 취득하는 것이므로 일반분양자에 대한 분양과 동일하기 때문이다.