1. 일반분양분의 이익을 조합원에게 배분

도시 및 주거환경정비법 상 정비사업조합은 통상 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자 받아 조합원에게 1~2세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행하고 있다.

예를 들어 조합원들에게 아파트 100세대를 우선 분양하고 남은 100세대 아파트는 일반분양 후, 그로 인한 수익금을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 납부할 건축비에 충당한다면 일반분양으로 얻은 소득이 조합원들이 부담해야 할 건축비에 충당된 이상 그 소득은 모두 조합원에게 귀속되어 조합원들에게 배분된 것으로 본다.

즉, 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우 그 조합원 건축비로 충당된 금액은 조합원의 배당 소득에 해당되는 것이다.

2. 관리처분변경으로 청산금의 변동

관리처분변경인가로 조합원의 종전부동산의 평가액이 변동되고, 그에 따라서 각각의 조합원의 청산금의 내용이 변경되는 경우가 발생된다.

청산금을 추가 납부하는 경우와 청산금을 환급받는 경우가 발생되는데 각각의 경우에 세법적으로 어떤 사항이 문제점으로 되는지 알아보고자 한다.

1)청산금을 추가 납부하는 경우

최초 분양계약서에서 정한 종전부동산가액과 본인분담금이 변동되므로 분양계약서를 재작성해야 한다.

분양가액이 동일한 경우에는 종전부동산의 평가액이 감소되어서 추가 분담금이 증가된다. 이런 경우에는 추가 분담에 대한 지방세인 취득세가 증가되는 경우에 해당된다. 추가 분담금에 대하여는 보전등기비용을 조합원이 납부해야 되기 때문이다.

분양가액이 증가되는 경우에는 종전부동산가액 또는 추가 분담금가액이 모두 또는 하나가 변동되는 경우일 것이다.

추가 분담금이 추가되는 해당 조합원은 보존 등기비용이 최초보다 증가될 것이다. 또한 향후 해당 아파트의 매각 시 양도소득세의 계산에 영향을 미친다.

이론적으로는 이러한 경우는 분양계약서를 재작성해야 하지만, 실무적으로는 재작성하고 있지 않고 있어서 향후 조세측면에서 논란의 여지가 있다.

2)청산금을 환급받는 경우

최초분양계약서 기준으로 종전부동산의 평가액이 증가되어서 청산금을 환급받는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 반대로 추가 분담금의 감소로 환급되는 청산금은 향후 해당아파트의 양도소득세에 반영된다.

3)결론

종전토지와 건물의 감정평가액을 조합의 출자금으로 회계처리 하는데 조합원이 조합에 추가 부담하는 분담금은 출자금의 증가로 회계처리 하고, 반대로 조합이 조합원에게 조합원환급금으로 돌려주는 청산금은 출자금의 반환으로 회계처리 된다. 이때 조합원이 조합으로부터 돌려받는 청산금은 양도소득세 과세대상이다. 조합원의 종전토지와 건물을 전부 또는 일부를 조합에 유상으로 양도한 결과로 청산금을 지급받기 때문이다.

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