정비사업조합에서 청산금을 조합원으로부터 징수하는 경우와 청산금을 환급하여 주는 경우가 있다. 이러한 사례에서 발생 가능한 관련세법의 쟁점에 대하여 알아보고자 한다.
재건축조합이 2개의 감정평가기관이 평가한 종전 부동산의 평가금액에 비례율을 적용하여 권리가액(자기지분)을 산정한 후 조합원이 신규로 배정받은 아파트의 분양가액에 따라 권리가액을 초과하는 조합원에게는 조합원분담금으로 징수하고 권리가액을 미달하는 아파트를 배정받은 조합원에게는 조합원환급금을 지급하고 있다.
(질의1) 조합원분담금의 수익사업 해당 여부?
A. 조세특례제한법 제104조의7제2항 규정에 따른 정비사업조합(이하 조합)은 법인세법 제1조에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 법인세법(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다.
또한 조세특례제한법시행령 제104조의4에서는 상기 법률을 적용할 때 정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인세법 제3조 제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다. 따라서 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 추가청산금을 별도로 지급받는 금액은 수익사업 포함되지 않는다.
(질의2) 조합원분담금이 수익사업에 해당하는 경우 조합원환급금이 수익사업에 대응하는 손금에 해당 여부?
A. 질의1에서 언급한 법령에 따르면 조합원분담금이 수익사업에 해당되지 않기 때문에 조합원환급금도 수익사업에 대응하는 손금에 해당되지 않는다. 즉, 청산금은 수익사업과는 무관하다.
조합원이 출자한 토지의 평가액이 그가 분양받게 될 신축아파트의 가액보다 커 그 차액을 조합이 조합원에게 지급하는 경우 당해 조합은 동 지급금액을 그 조합원의 출자금 또는 미지급청산금의 감소로 처리한다.
환급청산금을 수령한 조합원은 수령한 금액에 대하여 양도소득세를 신고 납부해야 한다. 해당 조합원은 종전부동산의 일부(종전부동산의 평가액 - 분양받을 아파트 분양가액)을 유상으로 조합에 양도한 결과가 실제적으로 발생되었기 때문이다.
(질의3) 일반분양자를 제외하고 조합원과 새시공사계약을 체결하는 경우 관련 조합원 분담금이 수익사업에 해당하는 경우 대응비용의 손금 해당 여부?
A. 조합이 일반분양자를 제외한 조합원(원조합원, 승계조합원 포함)들만을 위해서 조합명의로 지출한 새시 비용은 조합이 사업기간 동안 발생한 이익 중 일부를 조합원에게 분배한 것으로 보아 손금에 산입하지 않는다.
즉, 조합원에게만 현물로 어떤 금전적인 혜택을 준 경우에 그에 상당하는 현물가액을 해당 조합원에 대한 배당으로 보아 배당소득세를 과세한다. 조합원이 납부하는 새시 수입을 조합의 수입으로 계상하고, 그에 상응하는 비용을 조합의 비용으로 계상하면 배당으로 보지 않는다.