가. 조합원 분양신청권

◯ 조합설립인가를 받게 되면 조합원지위가 최초로 확정되고, 그 이후에는 사업시행계획인가 후 조합원 분양신청을 하게 되며, 이때 신축건축물에 대한 분양신청을 할 수 있게 된다.

◯ 재건축이든 재개발이든 조합원은 신축건축물(아파트 또는 상가 등)에 대해 분양신청을 하여 분양을 받는 것이 가장 중요한 목표라고 할 것이다. 분양신청권이 없는 조합원의 소유권을 일명 ‘물딱지’라고 말하는 이유가 분양신청권이 가장 중요하기 때문이다.

◯ 일반적으로 조합원들은 일반 수분양자보다 더 저렴한 가격으로 신축건축물을 분양받게 되고, 이렇게 저렴한 가격으로 분양받은 금액과 일반 수분양자들이 분양받은 금액과의 차액이 실질적으로 조합원들에게 이익이 되기 때문에 재건축, 재개발을 하고자 하는 것이다. 그리고 일반분양에 당첨되기가 쉽지 않은 상황에서는 조합원으로서 안정적으로 분양을 받는 것이 큰 이득이 될 수 있다.

◯ 그런데 재건축, 재개발사업을 함으로써 발생하는 개발이익 때문에 해당 부동산에 대한 매매가 이루어 질 때 재건축, 재개발 대상 부동산의 가격이 상승하게 되고, 이로 인하여 특히 주택가격을 상승시키는 효과를 발생하자, 정부에서는 이를 방지하고자 특정 시점 이후에는 매매 등을 하여 부동산에 대한 소유권을 취득하더라도 조합원 지위 승계가 안 되도록 하여 재건축, 재개발 투자를 막게 되었다.

◯ 그러나 어쩔 수 없이 부동산을 처분할 수밖에 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 예외 조항을 두어 부동산처분에 따른 조합원 지위 승계가 가능하게 해 두었다.

◯ 오늘은 이 예외 사항에 대하여 살펴보도록 하겠다.

나. 조합원 지위 양도가 가능한 지역

◯ 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구에서만 조합원 지위 양도가 금지되어 있고, 그 이외의 지역에서는 조합원 지위 양도가 가능하다.

다. 조합원 지위 양도 금지 시점

◯ 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 양도가 금지된다.

◯ 따라서 투기과열지구에 있어서 ①재건축사업의 경우에 조합설립인가 후에는 조합원인 경우에도 매매 등으로 인한 조합원지위 양도가 불가능하고, 조합설립에 미동의하여 조합원이 아닌 자도 사업시행계획인가 후 조합이 제기하는 매도청구소송 이전에 조합원으로 가입하여 본인이 조합원 분양신청을 할 수는 있지만, 조합원으로 가입하지 않은 상태의 매매, 조합원으로 가입후 매매등이 모두 조합원지위양도 금지에 해당되게 된다.

◯ 그리고 ②재개발조합의 경우에는 조합원분양신청 후에 관리처분계획인가를 받게 되는데, 조합원 분양신청을 하여 분양권이 있는 상태라고 하더라도 관리처분계획인가후에는 조합원지위 양도가 금지되는 것이다.

라. 조합원 지위 양도가 안되는 양수 형태

◯ 매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위는 모두 조합원지위 양도가 안 되는 양수 형태에 해당한다. 다만 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수의 경우에는 조합원 지위 양도가 가능하다. 즉, 양수받은 사람만 조합원이 되는 것이지 이를 다시 양도할 경우에는 조합원 지위 양도가 안된다.

마. 조합원 지위 양도가 가능한 예외 사항

◯ 다만 소유권을 이전해 주는 사람(양도인)이 다음 각 호에 해당하는 경우에는 양수인은 조합원 지위를 양도받을 수 있다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

【해설】세대원 모두 해당 부동산이 소재한 시 또는 군을 벗어난 지역으로 이전하면 된다는 의미이다. 근무, 생업, 질병, 취학, 결혼 등이 모두 해당되므로 상당히 넓은 범위의 사유로 예외를 인정하고 있다.

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

【해설】상속받은 주택으로 세대원들이 모두 이사하는 경우를 말한다.

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

【해설】세대원들이 모두 해외로 이주하여야 하지 일부만 이주하여서는 이 예외조항에 해당되지 않는다.

4. 1세대(법 제39조제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상 + 거주기간이 5년 이상인 경우, 이 때 소유자가 주택을 상속받은 경우에는 사망하신 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 상속받은 사람의 소유기간 및 거주기간에 합산한다. 그리고, 거주기간은 주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다.

【해설】상속받은 주택에 대해 상속인들이 여러 명이 있을 경우에 소유기간을 사망하신 피상속인의 소유기간에 합산하는 것은 좋은데, 거주는 상속인들 모두가 그 주택에 거주하기는 쉽지가 않으므로 결국 사망하신 분의 거주기간이 5년 이상되어야 하고, 그렇지 않으면 상속인 모두가 그 주택에 거주하여 합산하여 5년이 지나야 한다.

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 아래에 해당하는 경우에 가능하다.

① 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

② 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

③ 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

④ 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

⑤ 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

⑥ 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

◯ 이상 위의 경우를 잘 검토하여 본인이 예외 조항에 해당할 경우에 매도 등을 하여야지, 그렇지 않은데 매도하였다가 매수자가 조합원 지위를 양도받지 못하면 형사고소, 민사상 손해배상소송 등 법적 분쟁에 휘말리니, 잘 검토하여 판단하시기 바란다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지