“사막 한복판서 이뤄낸 기적처럼 상가재건축 성공 이끌 것”

“지난 1984년 리비아 대수로공사를 총괄했습니다. 당시 맨 몸으로 성과를 일궈냈던 경험을 살려 대청프라자 상가재건축을 꼭 성공으로 이끌겠습니다. 사업이 마무리되면 오피스텔 건립에 따라 입주민이 증가하면서 상가도 활성화될 것으로 기대합니다.”

조현준 서울 강남구 개포동 대청프라자 상가재건축 조합장의 말이다. 조 조합장은 삼성엔지니어링에서 설계·감리, 현대건설 현장소장, 동아건설 해외 공사 총괄, 재건축 대의원 등 건설 부문에서 10여년 동안 다양한 경험을 두루 갖춘 베테랑으로 불린다. 지난 1984년 정부가 주도하고, 동아건설이 수주한 리비아 대수로공사 임무를 성공적으로 마치는 등 외화벌이에 일조한 주역으로도 평가 받는다. 다양한 부문에서 이론은 물론 실무도 겸비한 그가 기존 5층 건물을 상가와 오피스텔 90여실이 포함된 18층 높이의 주상복합으로 탈바꿈시키겠다는 목표를 세웠다. 상가재건축 추진 계기와 향후 계획 등에 대해 들어봤다.

▲먼저 건설업 부문에서 국내는 물론 해외 파견 업무까지 다양한 이력을 갖추고 계신 것으로 알고 있다. 특별하게 기억에 남는 경험이 있다면=1980년대 약 10여년 동안 건축과 관련해 다양한 업무를 진행했다. 삼성엔지니어링에서 설계와 감리를, 현대건설에서는 건축 현장소장 업무를 맡았다. 동아건설에서는 해외 파견직도 나갔다. 가장 기억에 남는 업무는 1984년 정부 주도하에 동아건설이 리비아 대수로공사를 수주한 일이다. 당시 세계에서 제일 규모가 큰 공사를 수주하기 위해 미국에서 자제 사용, 품질관리 승인 관련 교육을 이수했다. 영국과 독일을 방문해 자제 발주 업무도 주도했다. 수주 이후 인부 수천명을 총괄하는 업무를 맡아 해외에 파견을 나갔다. 작업 환경과 조건은 최악이었다. 공사현장은 죽음의 땅이라 불리는 사하라사막 한복판으로, 모래폭풍이라도 불면 순식간에 지형이 바뀌었다. 악조건 중 악조건이었지만 대한민국 건설인의 도전정신으로 성공리에 공사를 마쳤다.

▲상가재건축은 일반 재건축과 달리 생소한 분들이 많은데=상가재건축이 일반 재건축에 비해서는 생소한 것은 사실이다. 따라서 사업 추진 과정에서 문제가 발생할 경우 부족한 노하우로 인해 현실적인 어려움에 부딪칠 수도 있다. 다소 어려움이 예상되지만 리비아 사하라사막 대수로공사를 총괄했던 도전정신을 살려 상가재건축을 꼭 성공으로 이끌겠다고 다짐했다. 과거 국제아파트 재건축 대의원 등의 업무를 수행한 경험도 상가재건축 추진에 도움이 될 것으로 생각한다.

▲상가재건축이 일반 재건축과 다른 점은 무엇인가=상가재건축은 ‘집합건물 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집건법)’ 또는 ‘건축법’ 등에 의거해 진행한다. 대청프라자는 ‘집건법’을 준용해 상가재건축을 추진 중으로, 정비사업처럼 조합설립인가 등 별도의 절차를 거치지 않아도 된다. 먼저 구분소유자 80% 이상 및 의결권 80% 이상의 동의를 받아 재건축 결의를 하고 세무서로부터 고유번호증 및 사업자등록증을 교부 받는다. 등록증에는 조합원 이름이 공동사업자로 모두 등재된다. 이후 매도청구 절차를 거쳐 100% 토지 사용권을 확보해 구청으로부터 건축심의, 이주, 철거, 착공, 해산 등의 절차를 거치는 구조다. 다만, ‘집건법’에는 정비사업처럼 재건축 추진과 관련된 세부 규정이 없다. 따라서 정비사업처럼 조합방식을 준용했고 정관으로 조합원자격부터 회계, 총회의결, 자금운영 방법, 관리처분 등 자세한 규정들을 명시했다.

▲상가재건축을 추진하게 된 계기와 현재까지 추진돼오고 있는 경과에 대해 말해 달라=대청프라자는 지난 1998년 준공된 상가로, 외관상 깨끗해 보이지만 누수 등 노후화에 따른 불편함이 가중되고 있다. 지하 기계주차 시설이 고장 나면서 주차공간이 부족하다. 최근에는 지하층에 화재가 발생했는데 스프링클러 미작동으로 인해 인명피해가 날 수도 있었던 아찔한 상황이 연출됐다. 따라서 상가재건축을 위해 지난 4월 시행사인 ㈜현산과 함께 5월부터 본격적으로 재건축결의 및 조합설립동의서 징구에 나섰다. 약 2달 만에 80% 이상 동의서를 받아 8월 8일 창립총회를 거쳐 삼성세무서로부터 사업자등록 및 고유번호증을 발급 받았다. 10월 31일 총회에서는 재건축 결의와 함께 신탁사로 교보자산신탁, 설계자는 우리창우종합건축사사무소, 신탁등기 및 법률자문을 수행할 법무법인강남 등을 협력업체로 선정했다. 현재 매도청구절차에 따라 미동의자를 대상으로 동의서를 받고 있고, 내년 1월 정기총회를 열고 건축심의안 의결 및 시공자 선정에 나설 계획이다.

▲사업 진행 방식을 신탁방식으로 전환하게 된 이유는=원활한 자금 차입을 위해서다. 최초 계획은 시공자를 선정해 자금을 대여 받으려고 계획했다. 하지만 유찰되면서 조합 정관 규정에 따라 신탁사로부터 자금을 대여 받는 차입형 신탁방식으로 사업방식을 전환했다. 신탁등기를 마치면 교보자산신탁과 신탁계약이 이뤄질 예정이다.

▲비례율이 약 150%에 육박할 정도로 사업성이 우수하다는 분석 결과가 나왔다. 추정 근거는=주상복합 건립을 통해 상가는 물론 98실 규모의 오피스텔도 건립된다. 기존 상가 규모는 지하2~지상5층이다. 재건축이 완료되면 지하2~지상18층 주상복합이 건립된다. 이중 4층까지는 상가를, 5~18층은 오피스텔 건립을 계획했다. 사업성 분석 결과 추정 비례율은 약 150%에 육박한다는 수치가 나왔다. 일반분양가격을 3.3㎡당 2,000만원으로 책정했을 경우다. 최대한 보수적으로 산정했기 때문에 향후 사업성은 더 상승할 가능성도 높다.

▲오피스텔 수요층도 아파트와 마찬가지로 두터울 것이라고 보고 있는지=대청프라자 오피스텔은 요새 선호도가 높은 넓은 평형대를 조성할 계획이다. 사람들은 오피스텔이라고 하면 1인가구가 사는 원룸 위주로만 생각한다. 그런데 대청프라자는 아닌 1.5룸, 2룸, 3룸 등 다양한 평면을 구성해 차별화를 뒀다. 분양에 나선다면 신혼부부와 직장인들의 관심이 높을 것으로 보인다. 이곳은 강남권에서도 교육·교통의 중심지로 평가 받을 만큼 우수한 입지조건을 갖춘 곳이다. 지하철3호선 대청역에서 도보 3분 거리에 위치한 역세권으로 직주근접이 가능하다. 영희초등학교와 중동고등학교, 대치동 학원가가 가깝워 교육환경이 우수하고 대청공원·양재천 등 녹지공간도 풍부하다.

▲향후 예상되는 일정은=내년 상반기 시공자를 선정한 후 미동의자에 대한 매도청구소송을 진행할 예정이다. 시공자는 강남 최고의 역세권에 상가 및 오피스텔을 건립하는 만큼 최고의 건설사를 선정할 계획이다. 또 하반기에는 건축허가를, 연말 관리처분계획 수립을 골자로 한 총회를 목표로 사업을 진행 중이다. 관리처분계획 총회 이후에는 곧바로 이주를 시작하게 된다.

▲마지막으로 조합원들에게 하고 싶은 말씀은=대부분 상가소유주들이 재건축의 필요성과 시급함을 체감하고 있다. 6개월이라는 단기간 동안 창립총회, 재건축 결의, 신탁사 선정 등을 이뤄낸 이유이기도 하다. 적극적인 관심과 협조를 해주신 조합원들 덕분이다. 진심으로 감사드린다. 앞으로도 조합원들의 권익을 최우선으로 신속한 사업 추진을 위해 최선을 다하겠다.

이혁기 기자 lee@arunews.com