Q. 정비구역 내 학교를 신설하는 조합입니다. 학교용지와 관련하여 검토할 사항이 어떤 것들이 있을까요?
A. 학교용지는 정비사업의 사업성에 미치는 영향에 비해 도시 및 주거환경정비법에 관련 규정이 없고 사례가 많지 않아 관리처분 단계 직전까지 검토가 잘 이루어지지 않는 경우가 간혹 있습니다. 그러나 학교용지는 면적이 크고 해당 토지를 어떤 방식으로 처리하느냐에 따라 수익구조가 달라지기 때문에 사업에 크게 영향을 미칩니다.
학교용지에서 가장 먼저 살펴보아야 하는 것은 기부채납대상인지 여부입니다. 흔히 학교용지를 교육시설이라는 공공성 때문에 기부채납대상으로 잘못 이해하는 경우가 많습니다. 그러나 학교용지는 정비사업조합이 조성하여 해당 교육청에 매각하는 토지입니다. 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제4조는 국가 또는 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조에 따른 공공기관, 지방공기업법 제5조에 따른 지방직영기업, 지방공기업법 제49조에 따른 지방공사, 지방공기업법 제76조에 따른 지방공단 등 공공이 시행하는 개발사업으로 인해 학교용지를 신설하는 경우에 무상으로 용지를 공급하고 그 외 사업시행자는 동법 제4조제3항제2호에 따라 감정평가에 의한 가액으로 공급가액을 결정하도록 규정하고 있습니다.
무상제공이 아니라면 그 다음 대두되는 것은 매각금액의 산정방식일 것입니다. 특히 학교용지의 매각금액 산정방식이 중요한데 그 이유는 토지의 공공성 등으로 시장가치로 매각되지 않기 때문입니다. 학교용지는 학교용지 확보 등에 관한 특례법, 택지개발업무처리지침 등 관련 규정에 의해 조성원가로 가액이 산정됩니다. 용지가격 산정방식은 관리처분단계에서는 감정평가를 통해 산정되므로 큰 문제가 없습니다. 그러나 조합설립단계에서 학교용지를 시장가격으로 산정하게 되면 사업성이 잘못 판단될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
둘째, 학교용지의 기부채납를 검토해야 합니다. 언뜻 앞서 학교용지는 기부채납 대상이 아니라 교육청에 매각하는 자산이라고 하였는데 다시 기부채납을 언급하는 것이 모순이라고 생각될 수 있습니다.
그러나 학교용지는 실무적으로 다음과 같은 경우 정비구역 지정단계에서 기부채납 여부가 이슈가 될 수 있습니다. 가장 흔한 케이스는 정비구역 내 기존학교가 있는 경우입니다. 이때 학교용지는 대개 정비구역 지정 당시에 두 가지 방향으로 협의가 이루어지는데 하나는 학교를 이전하는 경우이고 다른 경우는 기존 위치에 학교용지를 넓히거나 시설을 설치하는 것입니다. 학교를 이전할 때는 종전의 토지와 신설부지를 교환하는 것이므로 기부채납 여부가 중요하지 않으나 면적을 확장하거나 시설을 설치하는 경우는 예산상의 문제 등으로 기부채납을 요청하는 경우가 종종 있는데 만약 기부채납 면적이 크다면 조합의 순부담율이 증가할 수 도 있어 사업성에 부(-)의 영향을 미칠 수 있습니다.
이때는 정비구역지정이나 사업시행인가신청시점에 기부채납에 대한 부담을 완화시킬 수 있는 방안을 검토하는 것이 중요한데 그 중 하나가 일반분양에서 납부해야 하는 학교용지부담금을 경감받는 것입니다.
학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조제5항은 개발사업시행자가 제3조제3항에 따른 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 시·도 교육비특별회계에 기부채납하는 경우 또는 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시·도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우 부담금을 면제하여야 한다고 규정하고 있습니다.
관련하여 교육과학기술부 질의회신에서도 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재개발정비사업을 시행하면서 사업시행자(조합)가 구역내 학교용지를 확보한 경우에도 학교용지부담금을 납부해야 하는지 여부에 관해 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조제4항제1호에서는 개발사업시행자가 교육감의 의견으로 제시된 학교용지를 교육비특별회계에 기부채납을 하는 경우 부담금을 면제하도록 규정하고 있다고 회신한 바 있습니다.