전세 매물 씨 말랐다… 가격도 훌쩍 올랐다

전세 매물이 씨가 마르면서 가격도 훌쩍 올랐다. 서울 전세난의 나비효과가 인천·경기로 확대되고 있는 모양새다.

특히 KB국민은행과 한국감정원의 시세 조사 결과 전셋값 상승률이 최대·최고치를 기록했다. KB국민은행이 발표한 11월 1주 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.70%로 2011년 9월 2주에 기록한 0.62% 이후 9년 만에 최대 상승률 기록을 갈아치웠다.

한국감정원이 발표한 11월 1주 전국 전셋값 변동률 0.23%는 2015년 4월 3주 상승률 0.23%와 5년 7개월 만에 최대 상승률이며 수도권의 경우 0.23%를 기록하는 등 전셋값 상승률이 최대, 최고치 기록을 연이어 갱신하고 있다.

▲신축·구축 할 것 없이 전세 물건 품귀=전세난은 신축과 구축 구분 없이 나타나고 있다. 서울 양천구 목동과 신정동 일대 신시가지 아파트들은 1980년대 지어진 노후 단지들이지만 전세난이 심각하다. 7단지는 총 2,550가구 규모에 전세매물이 전무하다. 1,382가구 규모의 4단지도 전세물건이 모든 주택형을 통틀어서 3건에 불과하다.

새 아파트 입주에도 전세 물건이 귀하기는 마찬가지다. 지난 8월 서울 서대문구 북아현동에서 입주한 힐스테이트는 1,226가구의 대단지이지만 입주 초반 300여건 안팎이던 전세물건이 3개월여 만에 18건(10월 말 기준)으로 줄었다.

전세난은 경기지역까지 이어졌다. 올해 수도권에서 가장 입주물량이 많은 곳은 김포시로 연말까지 총 1만 8,109가구가 입주 예정이다. 하지만 이곳도 전세물건이 귀하다. 지난 8월 김포 고촌읍 향산리에 입주한 ‘힐스테이트 리버시티’ 1·2단지는 총 3,510가구 규모의 대단지로 10월 말 기준 전세물건이 총 32건에 불과하다.

▲‘내집내산’으로 자가점유율 증가=전세난이 가중되면서 집을 구입해 직접 거주하는 실수요자들이 늘고 있다. ‘자신 명의 집에 자신이 거주’하는 자가점유율이 증가하는 이유다.

특히 경기도의 경우 서울보다 자가점유비율이 높게 나타났는데 이는 치솟은 서울 매매·전셋값에 비해 상대적으로 가격 부담이 적은 수도권으로 입주하는 실수요자들이 늘어났기 때문으로 분석된다.

부동산인포 조사에 따르면 올해 2월 입주한 서울 강동구 ‘고덕아르테온’(4,066가구)은 전월세 거래량이 803가구에 불과했다. 즉 80%는 집주인이 직접 거주하고 있는 셈이다.

경기 상황도 마찬가지다. 지난 2월 김포 고촌읍 신곡리에 입주한 ‘김포 캐슬앤파밀리에시티’ 2단지는 전월세 비중이 2.6%에 불과하다. 100가구 중 98가구가 집주인이 거주하는 것.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “서울 인근 지역도 매매·전셋값이 크게 오르자 상대적으로 가격 진입장벽이 낮으면서 상품성도 갖춘 경기지역에 거주하는 실수요자들이 늘고 있다”며 “실제로 서울 강서지역 전셋값이 오르면 김포, 인천 서구쪽 수요가, 서울 강동지역 전셋값이 오르면 하남쪽으로 수요가 늘어난다”고 말했다.

▲내년 서울 입주물량 올해의 반토막=문제는 서울 전세난이 갈수록 심화될 것이라는 점이다. 특히 서울 입주물량은 올해 4만4,000여가구에서 내년에는 2만4,000여가구로 올해의 반토막으로 줄어든다. 2022년은 더 심각해져 연간 입주물량이 1만7,000가구에 불과하다.

더불어 그나마 있는 입주물량도 1주택자 양도세 비과세 조건 강화로 2년 거주 및 보유조건을 충족해야 하기 때문에 전세 물건이 증가하기 쉽지 않다.

또한 청약자격 유지를 위한 무주택자가 늘고 있고 규제지역에서는 주택담보대출을 받은 경우 6개월 내에 전입이 의무가 된데다 계약갱신청구권 시행으로 2년 만기가 도래해 나와야 할 전세물건도 귀해지는 등 전세난을 부채질할 요인들이 산적해 있어 서울 접경지역들로 실수요자들의 발길도 증가할 것으로 예상된다.

권 팀장은 “인천 서구나 김포, 하남, 남양주 등 서울과 인접한 경기지역에서 공통적으로 나타난 현상은 2030 젊은 층의 발길이 늘었다는 점”이라며 “서울 전세난이 수도권 전역에 미칠 영향도 갈수록 커질 전망”이라고 내다봤다.

홍영주 기자 hong@arunews.com