1. 문제의 소재=재건축 사업 구역 내 아파트 단지의 경우 하나의 단지 만으로 구역이 지정되어 있는 경우도 있지만, 철산이나 과천 등의 경우 2개 이상의 단지를 하나로 묶어서 정비구역이 지정되어 있는 경우가 있고 이와 같은 경우 각 단지 별 상가에 대해서 각각 도시정비법 제35조제3항 상 동의율 요건을 충족시켜야 하는 것인지, 아니면 다수의 주택 단지를 일괄하여 도시정비법 제35조제3항 상 동의율을 충족하면 되는 것인지 논란이 있다.
2. 분산상가의 동의율 충족 여부 판단=도시정비법은 제35조제3항에서 재건축사업 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 과반수 동의를 받도록 규정하고 있다(그 외 주택단지 전체 구분소유자의 4분의3 이상 및 토지면적 4분의3 이상의 동의가 필요합니다). 그리고 도시정비법 제2조제7호 가목은 주택법에 따라 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지를 ‘주택단지’의 개념으로 정의하고 있다.
위 도시정비법 규정을 해석하여 보면 상가와 같은 복리시설도 주택단지의 개념에 포섭되며, 주택단지 전체의 복리시설을 하나의 동로 보아 구분소유자 과반수의 동의를 받아야 한다는 결론을 도출할 수 있다.
그런데 정비구역 내에 2개의 주택단지가 존재하고 상가가 분산되어 있는 경우에는 각 주택단지별 상가를 하나의 동으로 보아 각 과반수 동의를 받아야 하는 것인지, 아니면 전체 상가를 하나의 동으로 보아 과반수 동의를 받으면 되는 것인지의 문제가 발생한다.
이와 관련하여 하나의 정비구역 내에 다수의 주택단지가 존재하는 경우 구분소유자 과반수 동의 및 토지면적 4분의 3 이상 동의를 ‘각 주택단지별’로 갖춰야 하는 것인지 ‘주택단지들 전체’를 일괄하여 갖추면 족한 것인지가 쟁점이 된 서울고등법원 2019.7.9. 선고 2018누69525판결은 “구 도시정비법 제16조제2항에서 규정하고 있는 ‘주택단지 안의 전체 구분소유자 및 토지소유자’라 함은 개별 주택단지 별로 판단할 것이 아니라 일정한 정비구역 안에 존재하는 주택단지들 전체를 일괄하여 그 모든 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 토지소유자를 의미하는 것으로 봄이 타당하다”고 판결하였고 해당 판결은 대법원 2019.11.15. 선고 2019두48943 판결을 통하여 확정되었다.
그리고 해당 판결은 위와 같은 결론을 도출한 이유로 ①입법자의 의도가 각 주택단지 별로 각각 동의율을 요구하는 것이었다면 그 문언을 ‘각’ 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의3과 같은 방식으로 입법의도를 표현하였을 것인데 구 도시정비법은 ‘각 주택단지’가 아니라 ‘주택단지’라고만 표현한 점(이는 구 도시정비법이 ‘공동주택 각 동별’이라고 명확하게 규정한 것과 대비된다) ②도시정비법은 도시기능 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거환경의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 하여 제정된 것인데 만약 각 주택단지별로 높은 동의율을 요구한다면 노후‧불량 건축물 개량이 시급한 소규모 주택단지가 산재한 지역이 요건을 갖추기 더 어렵게 되어 낙후된 도시지역 정비를 목적으로 하는 도시정비법 입법취지에 반한다는 점 등을 이유로 들고 있다.
3. 결어=그렇다면 위 판결의 취지 및 이유에 비춰볼 때, 다수 주택단지의 분산상가에 대하여도 동일한 맥락으로 판단하는 것이 타당할 것으로 사료된다. 그러므로 분산상가 전체를 일괄하여 동의율을 산정하는 것이 상당하다고 할 것인 바, 각 단지에 산재한 상가를 일괄하여 하나의 동으로 보아 동의율 충족 여부를 판단하면 될 것이다.