제30조(건설업자등의 금품 등 제공 금지 등)
◯ 건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 안된다. 단, 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수는 있다.
▲ [해 설]
● 이주비 대출에 대한 이자를 시공자가 부담하느냐 아니냐 여부에 따라 ‘무이자이주비’, ‘유이자이주비’라는 용어를 사용해 왔는데, 이주비대출에 대한 이자를 시공자가 부담하는 것이 아니라 ‘대여’해 줄 수 있도록 조문이 되어 있기 때문에, 이를 역으로 해석하면 이주비대출에 대한 이자를 건설업자등이 부담하여서는 안된다는 해석이 된다.
● 이럴 경우 무이자이주비라는 것은 없어지게 되는데, 어차피 조합원들이 이주비대출이자를 이주기간동안 별도로 납입하는 것이 아니라 분담금에포함시켜 납부하기 때문에 별 부담이 없는데, 왜 굳이 이렇게 하였는지 모르겠다. 이는 건설업자에게만 유리한 조항이 되어 버릴 수가 있다.
● 사실 무이자이주비도 이를 고려하여 공사금액을 시공자가 제안하기 때문에 결국에는 사업시행자가 부담하는 것이었다.
◯ 위 조항에도 불구하고 건설업자등은 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비(종전 토지 또는 건축물을 담보로 한 금융기관의 이주비 대출 이외의 이주비를 말한다)를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있다(재건축사업은 제외한다).
▲ [해 설]
● 일반적으로 ‘추가이주비’라고 함은 기본이주비로 새로운 집에 대한 임대차보증금등으로 사용하기에 부족할 경우에 조합원이 자신의 부동산을 담보로 금융기관으로부터 추가로 대출받는 이주비를 말하는데, 위의 경우에 금융기관으로부터 추가이주비대출을 받을 수 없는 경우에 시공자가 대여하는 것으로서 쉽게 발생하지 않을 경우이고, 이 것도 재건축사업은 제외하였는데 그 이유를 잘 모르겠다. 재건축, 재개발에 왜 차이를 두어야 하는지 전혀 타당한 근거가 없다.
제31조(현장설명회)
◯ 입찰서 제출마감일 20일 전까지 현장설명회를 개최하여야 한다. 다만, 비용산출내역서 및 물량산출내역서 등을 제출해야 하는 내역입찰의 경우에는 입찰서 제출마감일 45일 전까지 현장설명회를 개최하여야 한다.
◯ 현장설명회에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 설계도서(사업시행계획인가를 받은 경우 사업시행계획인가서를 포함하여야 한다)
2. 입찰서 작성방법·제출서류·접수방법 및 입찰유의사항 등
3. 건설업자등의 공동홍보방법
4. 시공자 결정방법
5. 계약에 관한 사항
6. 기타 입찰에 관하여 필요한 사항
제32조(입찰서의 접수 및 개봉)
◯ 입찰서의 접수 및 개봉에 관하여는 제22조를 준용한다.
제33조(대의원회의 의결)
◯ 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정하여야 한다. 시공자 선정의 경우에는 모든 입찰서를 모두 대의원회에 상정하여야 하는 것이다. 다른 업체의 경우에는 대의원회에서 결정하는 의결을 하는 경우가 대부분이어서 이런 경우에는 입찰서 제안한 업체중 일부만 대의원회에 상정하고 있고, 총회에서 선정하는 업체의 경우에도 입찰서중 일부를 먼저 이사회에서 선별하여 제출자중 일부만 대의원회에 올리는 관행이 있었는데 시공자의 경우에는 총회에서 선정하고, 매우 중요한 업체이기 때문에 모두 대의원회에 상정하도록 한 것이다.
◯ 대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정하여야 한다. 다만, 입찰에 참가한 건설업자등이 6인 미만인 때에는 모두 총회에 상정하여야 한다.
◯ 건설업자등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수 출석 + 비밀투표의 방법으로 의결하여야 한다. 이 경우 서면결의서 또는 대리인을 통한 투표는 인정하지 아니한다. 대의원회 ‘재적의원’이라고 함은 법정대의원수를 말하는 것이 아니라 현재 대의원의 직을 가지고 있는 사람의 수를 말한다.
제34조(건설업자등의 홍보)
◯ 총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 토지등소유자에게 이를 통지하여야 하며, 건설업자등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최하여야 한다. 이 경우 사업시행자등은 총회에 상정하는 건설업자등이 제출한 입찰제안서에 대하여 시공능력, 공사비 등이 포함되는 객관적인 비교표를 작성하여 토지등소유자에게 제공하여야 한다.
◯ 합동홍보설명회를 개최할 때에는 개최일 7일 전까지 일시 및 장소를 정하여 토지등소유자에게 이를 통지하여야 한다.
◯ 건설업자등의 임직원, 시공자 선정과 관련하여 홍보 등을 위해 계약한 용역업체의 임직원 등은 토지등소유자 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없으며, 홍보를 목적으로 토지등소유자 또는 정비사업전문관리업자 등에게 사은품 등 물품·금품·재산상의 이익을 제공하거나 제공을 약속하여서는 아니 된다.
◯ 합동홍보설명회(최초 합동홍보설명회를 말한다) 개최 이후 건설업자등의 신청을 받아 정비구역 내 또는 인근에 개방된 형태의 홍보공간을 1개소 제공할 수 있다. 이 경우 건설업자등은 홍보공간에서는 토지등소유자 등에게 홍보할 수 있다.
◯ 건설업자등이 홍보를 하려는 경우에는 미리 홍보를 수행할 직원(건설업자등의 직원을 포함한다.)의 명단을 조합에 등록하여야 하며, 홍보직원의 명단을 등록하기 이전에 홍보를 하거나, 등록하지 않은 홍보직원이 홍보를 하여서는 아니 된다. 이 경우 조합은 등록된 홍보직원의 명단을 토지등소유자에게 알릴 수 있다.
제35조(건설업자등의 선정을 위한 총회의 의결 등)
◯ 총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다. 대리인이 참석한 때에는 직접 출석한 것으로 본다.
◯ 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 서면결의서를 철회하고 시공자선정 총회에 직접 출석하여 의결하지 않는 직접 참석자에는 포함되지 않는다.
▲ [해 설]
● 서면결의서를 제출하고 시공자선정총회에 또 출석한 뒤 투표는 기존에 한 서면결의서로 대신하고 그냥 구경만 하는 경우에는 비록 시공자선정총회에 직접 왔지만 법이 정하는 ‘직접 참석자 수’에는 포함되지 않는다는 의미이다.
● 따라서 서면결의서 제출자는 총회에 참석하여 기존에 제출한 서면결의서를 철회하고 현장투표용지를 받아 직접 투표를 하여야만 직접 참석자 수에 포함이 된다.
◯ 서면의결권 행사는 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출하여야 한다.
◯ 조합은 조합원의 서면의결권 행사를 위해 조합원 수 등을 고려하여 서면결의서 제출기간·시간 및 장소를 정하여 운영하여야 하고, 시공자 선정을 위한 총회 개최 안내시 서면결의서 제출요령을 충분히 고지하여야 한다.
◯ 조합은 총회에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자등별로 조합원들에게 설명할 수 있는 기회를 부여하여야 한다.