제21조(전자입찰 공고 등의 내용)

◯ 전자조달시스템에 공고해야 하는 사항

1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)

2. 입찰의 일시 및 장소

3. 입찰의 방법(경쟁입찰 방법, 공동참여 여부 등)

4. 현장설명회 일시 및 장소(현장설명회를 개최하는 경우에 한한다)

5. 부정당업자의 입찰 참가자격 제한에 관한 사항

6. 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반시 자격 박탈에 관한 사항

7. 그 밖에 사업시행자등이 정하는 사항

◯ 입찰가격과 실적·재무상태·신인도 등 비가격요소 등을 종합적으로 심사하여 선정하는 적격심사방식, 입찰가격과 사업참여제안서 등을 평가하여 선정하는 제안서평가방식으로 계약대상자를 선정하는 경우에는 평가항목별 배점표를 작성하여 입찰 공고 시 이를 공개하여야 한다.

● 배점표가 공정하지 못하고 특정업체에 유리하게 작성되면 비록 대의원회 의결을 거쳤다고 하더라도 무효가 될 가능성이 있으므로, 이를 유의하여 공정하게 작성하여야 한다.

● 특히 회사의 규모와 자본력, 인원 등과 무관한 전문직에 해당하는 변호사, 법무사, 세무사(회계사) 등의 경우에는 담당 변호사 등의 경력과 전문적인 지식이 중요하기 때문에, 법인의 매출, 직원수, 설립경과년수, 소재지 등에 불공정한 배점을 배정하지 않는 것이 좋은 변호사, 법무사, 세무사(회계사) 등을 선정하는 중요한 방법이 될 것이다.

제22조(입찰서의 접수 및 개봉)

◯ 사업시행자등은 전자조달시스템을 통해 입찰서를 접수

◯ 전자조달시스템에 접수한 입찰서 이외의 입찰 부속서류는 밀봉된 상태로 접수

◯ 입찰 부속서류를 개봉하고자 하는 경우에는 입찰참여자의 대표(대리인을 지정한 경우에는 그 대리인을 말한다)와 사업시행자등의 임원 등 관련자, 그 밖에 이해관계자 각 1인이 참여한 공개된 장소에서 개봉

◯ 입찰 부속서류 개봉 시에는 일시와 장소를 입찰참여자에게 통지

제23조(전자입찰 계약의 체결)

◯ 전자입찰을 통해 계약대상자가 선정될 경우 전자조달시스템에 따라 계약을 체결할 수 있음.

◯ 전자입찰을 통해 계약된 사항에 대해서는 전자조달시스템에서 그 결과를 공개하여야 함.

제24조(일반 계약 처리기준의 준용)

전자입찰을 하는 경우에는 제11조(현장설명회), 제12조(부정당업자의 입찰 참가자격 제한), 제14조(입찰참여자의 홍보 등), 제15조(계약체결 대상의 선정), 제16조(입찰 무효등), 제17조(계약의 체결)이 준용됨.

 

제4장 시공자 선정 기준

제25조(적용범위)

이 장은 재개발사업·재건축사업의 사업시행자등이 법 제29조제4항 및 제7항에 따라 건설업자등을 시공자로 선정하거나 추천하는 경우(법 제25조에 따른 공동시행을 위해 건설업자등을 선정하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

◯ ‘추천’하는 경우라고 함은 ‘시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 사업시행자로 지정되어 시공자를 선정하는 경우’ 또는 ‘주거환경개선사업의 사업시행자가 시공자를 선정하는 경우’에는 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시행령이 정하는 바에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있도록 되어 있고, 이 경우 사업시행자는 추전을 받은 자를 시공자로 선정하여야 하도록 되어 있다.

◯ 이때 추천하기 위하여 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의에서 추천할 시공자를 선정하는 방법에 이 기준이 적용된다는 의미이다.

제26조(입찰의 방법)

◯ 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정하여야 함.

◯ 단, 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있음.

◯ 시공자의 경우 건설공사의 추정가격이 3억원 이상일 것이기 때문에 법 제29조제1항, 시행령 제24조제1항제1호에 의하여 일반경쟁입찰일 수밖에 없다.

◯ 지명경쟁입찰을 할 수 있는 경우는 극히 제한적일 것이다.

◯ 그리고 2회 이상 유찰되어 수의계약을 할 수 있는 경우는 일반경쟁입찰의 경우에만 가능하지 지명경쟁입찰로 유찰된 경우에는 수의계약으로 할 수가 없다. 시행령 제24조제1항제2호바목도 일반경쟁입찰이 2회 이상 유찰되었을 경우에만 수의계약이 가능한 것으로 규정되어 있다.

제27조(지명경쟁에 의한 입찰)

◯ 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

◯ 지명경쟁에 의한 입찰을 하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.

제28조(입찰 공고 등)

◯ 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 공고. 다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 전자조달시스템과 일간신문에 공고하는 것 외에 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 내용증명우편으로 통지(도달까지 되는 경우를 말함)

제29조(입찰 공고 등의 내용 및 준수사항)

◯ 공고 등에 포함하여야 할 사항

1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)

2. 입찰의 일시 및 방법

3. 현장설명회의 일시 및 장소(현장설명회를 개최하는 경우에 한한다)

4. 부정당업자의 입찰 참가자격 제한에 관한 사항

5. 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반(제34조를 위반하는 경우를 포함한다)시 자격 박탈에 관한 사항

6. 그 밖에 사업시행자등이 정하는 사항

◯ 사업시행자등은 건설업자등에게 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 요청하여서는 아니 된다.

◯ 이사비, 이주비, 이주촉진비를 사업시행자가 추후 지급하지 못한다는 뜻이 아니라, 이 비용을 시공자에게 부담시키는 조건으로 선정하지 말라는 의미이다. 이 비용을 시공자에게 부담한다고 하더라도 시공자는 이 금액 등을 반영하여 공사금액을 제안할 것이기 때문에 결국 사업시행자가 부담하는 것이다.

◯ 이 조항과 관련하여 문제가 되는 것은 ‘시공자 선정 총회 비용을 시공자가 부담하도록 하는 조건’이 가능한 것인가 하는 것인데, ‘그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익’도 요청해서는 아니되기 때문에 시공자선정총회 비용도 시공자가 부담하도록 할 수가 없다. 따라서 시공자로 선정되는 자로부터 대여받아 사업시행자의 부담으로 지급하여야 한다.

◯ 사업시행자등은 건설업자등이 설계를 제안하는 경우 제출하는 입찰서에 포함된 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등 시공 내역의 적정성을 검토해야 한다.

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