A재개발구역의 조합원 甲은 1988년 준공된 지상2층 건물(1층 96.24㎡/2층 96.24㎡)의 소유자로서 건물 표시는 주용도를 ‘다세대주택’으로 하여 일반건축물대장과 등기부등본이 작성되었고, 일반건축물대장상의 ‘호수/가구/세대수’란에는 ‘0호수/2가구/0세대’로 기재되어 있었다. 정비구역의 지정·고시일 이후인 2015년에 일반건물이 집합건물(1층 4세대/2층 2세대)로 전환하여 집합건축물대장과 등기부등본(집합건물)이 작성되었다. 그 후 乙은 101호(17㎡)를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이와 같은 경우 乙은 단독 분양신청권이 인정되는지 여부?
1. 권리산정기준일의 규정 및 취지
도시정비법 제77조제1항제2호는 ‘단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우’ 정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날(기준일)을 정하는 경우에는 그 다음날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 규정하고 있다.
이는 단독주택 또는 다가구주택의 경우 구분 소유의 대상이 되지 않아 1동의 건물 전체가 하나의 소유권으로 취급되는데 이러한 주택이 구분소유의 대상이 되는 다세대주택으로 전환되면 토지등소유자의 수가 증가하고 분양대상자의 수까지 증가할 수 있게 되므로 구 도시정비법은 투기 방지와 기존 조합원의 권익보호를 위해 이를 ‘지분쪼개기’의 한 유형으로 규정함으로써 그 분양권을 제한하고자 한 것으로 보인다.
2. 구분소유가 성립하기 위한 구분행위의 필요
1)객관적인 구분의사의 표시(구분행위 필요)=1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률 관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 외부에 표시되면 인정된다(대법원).
2)구분행위의 판단기준=일반건물로 등록·등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정하는 데에는 매우 신중하여야 한다. 일반 건물로 등기되었던 기존 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다(대법원).
3. ‘乙’의 독자적인 분양신청권 인정 여부
위 건물의 당초 일반건축물대장 및 등기부등본에는 주용도가 ‘다세대주택’으로 기재되어 있기는 하나 이는 건축법상 다가구주택 제도가 도입되기 전에 작성된 것이고 일반건축물대장에는 ‘2세대’가 아닌 ‘2가구’로 기재되어 있어 공부상 주용도가 ‘다세대주택’으로 기재되어 있다는 사정만으로 공동주택에 관한 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어 구분소유의 대상이 되었다고 보기는 부족한 점, 위 건물은 당초 2가구가 거주할 수 있도록 건축되었는데 2015.11. 위와 같이 집합건축물로 전환된 후에도 각 구분된 면적이 17.4㎡~23.4㎡에 불과하여 구분된 부분의 각 세대가 각각 독립된 주거생활을 할 수 있을 정도로 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었다고 보기 어려울 뿐만 아니라 그러한 독립성을 갖추었다고 하더라도 그 시점은 정비구역의 지정·고시일 이후로 보아야 하는 점 등을 종합하여 보면 위 건물은 도시정비법 제77조제1항제2호에 따라 정비구역 지정·고시일인 2007.7.18.을 기준으로 분양받을 권리를 산정하여야 하고 그 당시 위 건물은 구분소유의 대상이 되지 않은 상태로 甲이 단독 소유하고 있었으므로 결국 乙의 단독 분양신청권은 인정되지 않는다.