대도시 재개발 임대비율 얼마나 | 공급부족 우려했나… 재개발임대 그대로

서울과 경기, 인천, 부산 등 주요 지자체들이 재개발사업에 대한 임대주택 의무 건립비율을 확정했다. 대부분은 기존 임대비율을 유지했다. 먼저 서울은 변동 없이 15%를, 경기와 인천도 각각 5% 하한선을 택했다. 또 도시환경정비사업이 재개발사업으로 편입되면서 새롭게 신설된 상업지역에 대한 임대비율도 서울이 5%, 경기·인천은 2.5%로 각각 적용됐다. 수도권 재개발사업이 지체될 경우 구도심 주택공급이 어려워지면서 장기적으로 시장 안정화가 힘들 수 있다는 우려를 반영한 것으로 풀이된다. 반면 부산은 임대비율을 기존 8.5%에서 10%로 1.5%p 높였다. 관내 공공지원민간임대 연계형 정비사업이 감소하면서 예상했던 임대주택 공급량이 줄어든 탓에 재개발 임대비율을 높였다는 분석이다.

▲서울 15%, 경기·인천 5%로 임대비율 변동 없어… 재개발 활성화로 주택공급 늘리겠다는 의도=서울시를 포함한 수도권 각 지자체들이 임대비율을 기존 그대로 유지하는 등 당초 우려와 달리 재개발 규제를 강화시키기 않았다. 다만, 각 자치단체별로 정한 임대비율 외에도 구역 내 세입자가 많을 경우 지자체장 재량권에 따라 최대 10%p 더 상향시킬 수 있다.

먼저 서울시는 지난달 24일 재개발 임대비율을 기존 15%를 유지하는 내용의 ‘재개발사업 임대주택 및 주택 규모별 건설비율’을 고시했다. 상업지역은 전체 건립 세대수의 5%를 임대주택으로 내놔야 한다. 서울시의 경우 자치구 재량권 10%가 적용되면서 최대 25% 내에서 임대비율이 책정된다.

경기도와 인천시도 각각 지난달 24일과 17일 재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율을 고시하면서 임대비율 하한선인 5%를 그대로 적용했다.

경기도는 인구 50만명 미만의 시장·군수가 재개발사업의 임대주택을 5~20% 범위 내에서 임대주택 수요와 공급 등을 고려해 고시하도록 했다. 시장·군수가 별도로 고시하지 않는 경우에는 현행대로 5%를, 상업지역은 2.5%를 적용 받는다. 인천시도 재개발 임대비율이 5%, 상업지역은 2.5%가 적용됐다. 예외로 정비구역에서 학교용지를 확보해야하는 경우에는 전체 세대수의 2.5%만 임대주택을 건립해도 된다. 경기도와 인천시도 서울시와 마찬가지로 자치구 재량에 따라 임대비율을 10%p까지 추가할 수 있다.

이 같은 결정을 내린 배경은 서울시내 원활한 주택공급을 통한 시장 안정화를 위해서는 순조로운 재개발사업 진행이 필요하다고 판단했다는 분석이 나온다. 정비구역 내 임대비율 상향으로 일반분양분이 줄어들 경우 사업성 하락에 따라 재개발이 지체될 수 있다는 것이다.

▲한 숨 돌린 수도권 재개발사업장… 당초 임대비율 최대 30% 적용 우려=수도권 일선 사업장들은 주요 지자체들이 재개발 임대비율 현행 유지를 택하면서 안도하는 분위기다. 당초에는 임대비율이 최대 30%까지 상향될 수 있다는 우려도 나왔기 때문이다.

실제로 지난 7월 국토교통부는 ‘정비사업 임대주택 및 주택규모별 건설비율’을 개정·고시했다.

고시문에 따르면 서울 내 재개발은 주택 전체 세대수의 10~20%를, 인천·경기는 5~20%, 지방은 5~12%로 임대비율이 책정했다. 기존과 비교하면 서울·수도권 임대주택의 최대 공급비율이 5%p 증가한 셈이다. 시장·군수가 임의로 상향할 수 있는 비율도 기존 5%에서 10%로 5%p 상향됐다. 이는 정비계획 수립 당시 임대주택보다 세입자 비율이 높거나, 구역 특성상 주택수급 안정이 필요한 경우에 해당된다. 과거 도시환경정비사업인 상업지역의 재개발인 경우에는 서울의 경우 5%, 인천·경기 2.5%, 지방 0%까지 정할 수 있도록 했다. 이로 인해 당시 수도권은 임대비율을 최대치로 적용할 경우 30%까지 올라갈 수 있다는 우려가 나왔다.

▲부산은 상향조정, 기존 8.5%에서 10%로 1.5%p 상승… 공공민간임대 연계형 정비사업 감소 여파로 임대주택 공급량 확보에 집중=재개발 임대비율을 상향시킨 대표적인 대도시는 부산시가 꼽힌다.

부산시는 지난달 23일 정비사업 임대주택 및 주택규모별 건설비율 일부 개정·고시를 통해 기존 8.5%였던 재개발 임대비율을 1.5%p 높인 10%로 올렸다. 자치구 재량권 10%p를 포함하면 최대 20% 내에서 임대비율이 정해진다. 상업지역에서는 별도로 임대주택을 건립하지 않도록 정했다. 국토부가 지방은 정비사업 임대주택 및 주택규모별 건설비율 상업지역에 대한 임대비율을 0%로 규정했기 때문이다.

부산시가 재개발 임대비율을 상향시킨 이유는 공공지원민간임대 연계형 정비사업이 감소하면서 공급할 수 있는 임대주택이 줄어든 탓이다. 당초 부산시내 공공지원민간임대 연계형 정비사업장이 추진 중인 곳은 감만1·감천2·우암1·우암2 등 총 4곳으로 파악됐다. 이중 감만1구역을 제외한 3곳이 일반 재개발사업으로 전환하면서 향후 공급될 것으로 예상됐던 임대주택은 6,040여가구 줄었다.

이혁기 기자 lee@arunews.com