<사례> 조합설립인가 당시에는 1인(甲)이 다수의 부동산을 소유하고 있었으나 그 후 이를 양도하여 분양신청기간 만료일을 기준으로 여러 명(A, B, C)이 다수의 부동산을 소유하게 된 경우, 다수의 소유자는 조합원 자격을 갖는지 및 소유자별로 1개의 분양신청권이 인정되는지 여부?
1. 쟁점의 정리=도시정비법은 제39조 제1항 제3호에서 ‘조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다. 위 규정에 따라 그 여러 명을 대표하는 1명의 조합원을 제외한 ‘나머지 토지등소유자’의 경우 조합원의 권리인 분양신청권을 보유·행사할 수 없게 되는지 문제된다.
2. 나머지 토지등소유자의 조합원 지위의 문제=도시정비법은 재개발정비구역 내의 토지등소유자를 조합설립에 관한 동의 여부를 불문하고 당해 조합원으로 강제 가입되도록 규정하고 있으므로 정비구역 내 토지 등을 소유한 자는 법령상 특별한 제한이 없는 한 당해 조합의 조합원에 해당한다고 보아야 한다.
또한 여러 명의 토지등소유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 토지등소유자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 여러 명의 토지등소유자 전원이 조합원의 자격은 보유하되 여러 명을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적인 편의를 도모하고 있는 것이라고 해석함이 상당하다. 따라서 이 사건 조합원 자격 규정에 따라 조합원을 수인을 대표하는 1인으로 보는 경우에도 대표 조합원 외 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다고 보아야 한다.
3. 나머지 토지등소유자의 독자적인 분양신청권 인정 여부
(1) 도시정비법 등 관계법령은 분양대상자를 ‘토지등소유자’로 규정하고 있음=도시정비법 제72조는제1항에서 사업시행자로 하여금 분양공고의 내용을 조합원이 아닌 ‘토지등소유자’에게 통지하도록 규정하고 있고, 제3항에서는 조합원이 아닌 ‘토지등소유자’가 분양신청기간 내에 사업시행자에게 분양신청을 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제74조 제4항, 같은 법 시행령 제63조 제1항 제3호는 “정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다)에게 분양할 것”이라고 규정함으로써 분양대상자를 조합원이 아닌 ‘토지등소유자’로 규정하고 있다.
(2) 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈할 명문의 규정이 없음=도시정비법은 제77조제1항에서 1필지의 토지가 분할되는 경우(1호), 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우(2호) 등에는 정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 정비구역 지정·고시전에 기준일을 따로 정하는 경우에는 그 다음날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 규정하고 있는데, 이는 정비구역 지정·고시 이전에 부당이득을 노리는 투기세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고, 기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위 ‘지분 쪼개기’를 하는 경우 분양권을 제한하고자 한 것이다.
그리고 위 규정은 그 형식이나 내용을 고려할 때 ‘지분 쪼개기’에 해당하는 유형을 제한적으로 열거하고 있는 것으로 해석되고, 또한 조례는 제37조제1항에서 분양대상자를 관리처분계획기준일 현재 건축물 중 주택을 소유한 자와 같은 ‘토지등소유자’로 규정하고 있을 뿐 이 사건 쟁점 사안과 같은 경우를 분양대상자에서 제외하지 않고 있다.
나머지 토지등소유자의 분양신청권을 인정할 경우 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유하고 있는 경우 1주택을 공급하도록 규정하고 있는 도시정비법 제76조제1항제6호를 잠탈하게 되는 결과가 발생할 수 있으나 위 규정을 강행규정으로 보기는 어려우므로 이를 제한할 명문의 규정이 없는 한 허용되어야 하는 것은 마찬가지이다.
4. 소결=따라서 이 사건 쟁점 사안의 경우 대표 조합원 외 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다고 보아야 한다. 또 나머지 토지등소유자 각자가 분양신청권을 보유하고, 각자 행사할 수 있다고 봄이 타당하다.