서울시내 증축형 리모델링 조합들의 사업 침체 우려가 커지고 있다.
서울시가 증축형 리모델링에도 재건축과 마찬가지로 임대주택 확보 방안에 대한 검토 가능성을 내비쳤기 때문이다.
시는 내년 1월 용역을 발주해 지난 2016년 12월 수립했던 2025 서울기 공동주택 리모델링 기본계획에 대한 타당성 검토에 나서겠다는 방침이다.
핵심은 용적률 체계에 대한 재정비다. 법적상한용적률 초과 단지에 대해 증축형 리모델링 추진이 가능한 방안을 마련하겠다는 것이다.
하지만 증축형 리모델링은 건축법상 완화된 용적률을 적용받고 있는 상황이다. 주택법에서도 전용면적 30% 이내에서 기존 대비 최대 15%까지 세대수를 늘릴 수 있다.
즉, 명분은 증축형 리모델링에 대한 용적률 체계 재정비인데 사실상 사업을 추진하는 곳들 입장에서는 규제책으로 작용하면서 사업성 저하에 대한 위기감이 커지고 있는 것이다.
시는 이번 기본계획 타당성 검토에 나서면서 ‘공공성 확보 방안’을 마련하겠다는 방침이다. 업계에서는 시가 증축형 리모델링에 대한 용적률 체계 재정비를 통해 임대주택을 확보하려는 의도로 해석하고 있다.
일례로 재건축과 마찬가지로 리모델링에 기준·상한용적률을 정해놓고 인센티브에 따른 임대주택 건립 요구가 거론된다. 만약 이러한 체계가 현실화된다면 사업은 정체될 가능성이 높다는 게 업계의 중론이다.
이미 리모델링은 해결해야할 숙제가 산적해있다는 점에서도 사업 불확실성에 대한 우려는 더욱 커지고 있다.
먼저 내력벽 철거 허용 여부는 정부가 5년 넘게 연구 결과 발표를 미루면서 다양한 평면 구성·활용이 불가능하다.
안전성 검토 등 안전규제도 강화되면서 3개층까지 허용했던 수직증축은 빛을 보지 못한 채 지지부진하다.
이러한 상황에서 지자체까지 공공성 확보를 강조할 경우 리모델링은 더욱 침체될 가능성이 높다. 리모델링은 사업성보다는 기존 재활용을 통해 주거기능 향상에 대한 목적이 가장 큰 비중을 차지한다. 발생하는 일반분양분은 조합원들의 분담금을 적게나마 충당하는 수준이다. 시가 서울형 리모델링 시범 단지를 선정하고, 안전진단 비용 및 행정절차 지원에 나서면서 활성화를 도모했던 이유이기도 하다. 시의 이번 리모델링 기본계획 재정비 과정에서 공공성 확보 방안에 대한 신중한 검토가 필요해 보인다.
박노창 기자 park@arunews.com