1. 시공자 선정시기
가. 선정시기
①조합설립인가를 받은 후
②공공지원을 받는 경우(법 제118조)에는 조례로 시기 조정 가능
나. 서울특별시
①사업시행계획인가를 받은 후
②단, 조합이 건설업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 선정시기 조정 가능(이상 조례 77조)
2. 선정방법 및 예외
가. 일반적인 경우
◯ 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 선정
◯ 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)
◯ 건설업자 및 등록사업자를 시공자로 선정
◯ 도시정비법 제29조 제4항 : “④ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.”
◯ 법 제29조제4항 단서에서 "대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업"이란 조합원이 100인 이하인 정비사업을 말한다(시행령 제24조제3항).
▲ [해 설]
● 시공자 선정시기는 “조합설립인가를 받은 후”에, 선정은 “조합총회”에서, 그리고 공사금액이 크기 때문에 일반경쟁입찰 + 전자조달시스템으로 하게 된다고 생각하면 된다.
● 단 조합총회에서 선정하도록 되어 있고 전자조달시스템에서 바로 선정을 할 수가 없는 구조로 입찰지침을 만들기 때문에 전자조달시스템은 공고 및 서류접수만을 하는 정도로 운용되고 있는 실정이다. 조합원 100인 이하의 조합의 경우에는 조합정관이 정하는 바에 따라 시공자를 선정하되, 이 경우에도 총회에서 선정하여야 한다.
● 조합원 수가 100인인지 여부에 대하여는 시공자선정시점을 기준으로 하여 숫자를 계산하여야 한다.
● 그리고 조합원 100인 이하의 조합의 조합정관에서 ‘시공자선정방법은 도시 및 주거환경정비법 및 국토교통부 고시 정비사업 계약업무 처리기준에 의한다.’ 라고 규정하면, 결국 조합원 100인을 초과하는 조합의 경우와 동일해 지기 때문에, 법에 규정한 것과 달리 선정절차를 행하려면 정관 내용을 잘 규정하여야 한다.
나. 예외적인 경우
(1) 토지등소유자 방식으로 재개발사업을 시행하는 경우
◯ 토지등소유자의 수가 20인 미만이어서 토지등소유자 방식으로 재개발사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획인가를 받은 후 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제29조제5항).
▲ [해 설]
● 토지등소유자의 수가 20인 미만인 재개발사업의 경우에 사업시행자를 토지등소유자방식으로 시행하는 경우에 해당하며, 선정시기는 조합설립인가 후가 아니라 사업시행계획인가 후이다.
● 조합의 정관에 해당하는 ‘규약’을 제정하여 그 규약에서 정하는 바에 시공자를 선정하여야 하는데, 이 또한 ‘시공자선정방법은 도시 및 주거환경정비법 및 국토교통부 고시 정비사업 계약업무 처리기준에 의한다.’ 라고 규정하면 결국 조합원 100인을 초과하는 조합의 경우와 동일해 지기 때문에, 법에 규정한 것과 달리 규정하려면 토지등소유자 방식의 재개발사업의 경우에도 규약 내용을 잘 규정하여야 한다.
(2) 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 경우
◯ 시장·군수등이 법 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 법 제26조제2항 및 제27조제2항에 따른 사업시행자 지정·고시 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제29조제6항).
▲ [해 설]
● 선정시기는 ‘사업시행자 지정 고시후’이기 때문에 조합방식과 대비하면 조합설립인가 시점과 비숫하다고 생각하면 된다.
● 시공자와의 계약금액은 일반적으로 고액이기 때문에 ‘일반경쟁입찰 + 전자조달시스템’으로 하게 될 것이다.
(3) 위 제6항에 따라 시공자를 선정하거나 주거환경개선사업의 사업시행자가 시공자를 선정하는 경우
◯ 위 법 제29조제6항에 따라 시공자를 선정하거나 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 사업시행자가 시공자를 선정하는 경우 제47조에 따른 주민대표회의 또는 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다(법 제29조제7항)
◯ 이 때 대통령령으로 정하는 경쟁입찰이라고 함은 다음의 사항을 모두 갖춘 경쟁입찰방법을 말한다. “1. 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 중 하나일 것, 2. 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 제1호의 입찰을 위한 공고를 하고, 입찰 참가자를 대상으로 현장 설명회를 개최할 것, 3. 해당 지역 주민을 대상으로 합동홍보설명회를 개최할 것, 4. 토지등소유자를 대상으로 제출된 입찰서에 대한 투표를 실시하고 그 결과를 반영할 것) (시행령 제24조제4항).
◯ 그리고 위에 따라 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조를 적용하지 아니한다(법 제29조제8항).
▲ [해 설]
● 시장·군수등이 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우, 그리고 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우에만 해당된다.
● 조합과 공동사업시행자, 사업대행자 방식은 이에 해당하지 않으며, 조합이 선정할 경우와 동일하게 진행하면 된다.
3. 철거공사를 계약내용에 포함
◯ 사업시행자(사업대행자를 포함한다)가 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사·해체·제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다(법 제29조제9항).
◯ 만약에 철거에 관한 사항을 포함시키지 않고 공사에 관한 계약을 체결한 자는 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하게 된다(법 제136조).