법정 월차임 전환율 4%→2.5%로 하향

법정 월차임 전환율이 현재 4%에서 2.5%로 하향 조정된다. 허위 갱신거절을 막기 위해 임대차 정보열람권도 확대된다.

정부는 이런 내용의 주택임대차보호법 시행령 개정안을 이달말 입법예고하고 10월 중 시행을 목표로 입법을 진행할 예정이라고 지난 19일 밝혔다.

앞서 지난 7월 31일 개정된 주택임대차보호법이 시행되면서 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입됐다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 연장됐다. 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한돼 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어나게 되는 효과를 기대할 수 있게 됐다.

이명섭 주택정책과장은 “앞으로 계약갱신청구권과 전월세상한제가 정착되면 전월세 시장은 이전보다 안정될 것”이라며 “임차인이 보다 안심하고 거주할 수 있는 주거문화가 조성될 것으로 기대된다”고 말했다. 이어 “정부는 개정 주택임대차보호법이 실제 전월세 시장에서 실효성 있게 작동할 수 있도록 전월세 전환율 하향 조정, 허위 갱신거절 방지방안 등을 추진하고 있다”며 “주택임대차보호법 시행령을 신속히 개정·시행하겠다”고 밝혔다.

먼저 법정 월차임 전환율이 현재 4%에서 2.5%로 하향 조정된다. 법정 월차임 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용되는 산정율로 임대차 계약기간 내 또는 계약갱신 시 적용된다.

▲법정 월차임 전환율 하향 조정=최근 저금리 기조에도 불구하고 법정 월차임 전환율은 ‘기준금리＋3.5%’로 고정돼 있어 1년 만기 정기예금 등의 타 원금보장 투자상품의 수익률(1% 중후반)에 비해 과대평가 돼 있다. 또 시중 전세대출 금리(2%대)와 비교해도 월차임 전환율이 과도하게 높아 임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우의 주거비 부담이 커지게 되는 결과가 초래되고 있다.

이에 현재 법정 월차임 전환율 산정공식을 ‘기준금리＋2%’로 조정해 법정 월차임 전환율을 2.5% 수준으로 운영할 계획이다.

▲분쟁조정위원회 18곳으로 확대=분쟁조정위원회가 현재 6개소에서 18개소로 확대된다. 지난 주택임대차보호법 개정 시 임대인과 임차인 간 갈등을 해결하기 위해 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 LH와 한국감정원이 신규로 추가됐는데 이번 시행령 개정을 통해 LH와 한국감정원이 운영하는 분쟁조정위원회 12곳의 위치 및 관할 범위를 신규로 추가한다.

정부는 향후 지역별 분쟁조정 수요 및 운영현황을 고려해 분쟁조정委 설치 지역 및 관할을 추가할 예정이다.

▲허위의 갱신거절 방지를 위한 임대차 정보열람권 확대=임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있는 방안도 추진된다. 지금은 현재 임차인‧임대인, 해당 주택의 소유자, 근저당권자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등인데 앞으로 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인이 포함된다.

계약갱신청구권 도입과 함께 임대인이 직접 거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대하는 것을 막기 위한 법정 손해배상책임제도가 도입됐는데 임대인의 직접 거주를 이유로 갱신거절 당한 임차인이 임대인의 실제 거주 여부(제3자에게 임대되었는지 여부)를 확인할 수 있도록 하겠다는 것이다.

이 과장은 “아직은 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 제도도입 초기로 개정 주택임대차보호법의 효과에 의문을 제기하는 목소리도 많다”면서도 “제도가 시장에 안착돼 임차인의 주거기간이 늘어나고 임대인과 임차인이 동등한 지위에서 임대료 협상을 진행하는 등 임차인의 주거권이 향상되는 효과가 나타나기 시작하면 전월세 시장은 예전보다 더욱 안정화될 것”이라고 내다봤다.

박노창 기자 park@arunews.com