정부가 부동산시장 안정화를 위해 수도권에 10만가구 이상 주택을 공급하기로 방침을 정했다. 그 대안으로 공공(公共)재개발·재건축 카드를 꺼내들었지만, 시장에서는 억지 공급대책이라는 평가와 함께 실효성에 의문을 제기하고 있다. 공공정비사업의 경우 용적률과 층수 등에 대한 인센티브를 부여 받지만, 늘어난 가구수의 절반 이상을 임대주택으로 내놔야한다는 조건을 걸면서 일선 조합 반응은 시큰둥하다.

정부가 지난 4일 발표한 주택공급 확대 방안은 당초 공공 재개발에 이어 재건축에도 공공성을 부여하면서 수도권에 13만2,000가구를 짓겠다는 게 핵심이다. 용적률을 최대 500%까지 늘려주고, 서울의 경우 35층으로 제한하고 있는 층수도 50층까지 완화하기로 했다. 대신 증가한 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 내놔야 한다.

일선 조합들의 반응은 부정적이다. 밀도가 높아지는 만큼 양질의 주택공급이 어렵고, 사업성 상승에 대한 기대감도 없기 때문이다.

실제로 홍남기 경제부총리는 공공재건축 도입을 발표하면서 “증가하는 용적률에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하도록 하겠다”고 밝혔다.

결국 증가하는 가구수의 절반 이상을 임대주택으로 내놔야하기 때문에 밀도만 높아지는 셈이다.

이번 대책은 정부가 그동안 수요억제 일변도 정책에서 공급방안으로 우회한 후 고민 끝에 내린 방안이다. 비로소 수요와 공급에 대한 시장 논리를 이해하고 주택공급 확대에 나섰다는 점에서 시장반응은 긍정적이었다.

하지만 주택공급 방안을 발표하기에 앞서 주민 의견청취는 물론 지자체와의 조율도 없이 일방적으로 밀어붙였다. 그 결과 주택공급에만 방점을 찍었을 뿐 시장상황을 제대로 이해하지 못한 정책으로 실망감만 안겨줬다.

정비사업은 개발이익을 전제로 사업 성·패가 갈린다. 이익 배분이나 개발방식, 시장 원리를 무시하는 정책은 조합의 호응을 얻기 어렵다. 공공재건축 실행방안은 ‘공공 참여형 고밀도 개발’을 핵심에 뒀다. 당근책으로 내놓은 용적률 인센티브 및 층수완화는 ‘조삼모사’에 불과하다.

민간 정비사업에 무조건 공공성만 강요한다면 양질의 주택공급을 원하는 조합들의 호응을 얻기 어렵다. 정부는 반시장정책이 민간 활력을 떨어뜨리고 주택공급 축소로 이어질 수 있다는 점을 깨달아야 한다. 적극적으로 민간 위주의 공급 유인책을 제시해야 주택공급과 함께 정부가 원하는 임대주택도 확보할 수 있다.

박노창 기자 park@arunews.com

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