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계약기간 1개월 이상 남았다면 계약갱신요구 가능
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계약기간 1개월 이상 남았다면 계약갱신요구 가능
  • 심민규 기자
  • 승인 2020.07.31 11:53
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주택임대차보호법 개정 Q&A

주택임대차보호법 개정으로 계약기간과 임대료 상한액에 대한 기준이 새롭게 마련됐다. 하지만 현장에서는 계약갱신을 둘러싼 다양한 사례에 대한 적용 여부에 대해서는 혼란이 불가피할 전망이다. 이번에 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정 내용에 대해 일문일답 형식으로 알아봤다.

▲임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나=임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구를 청구할 수 있다. 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다.

▲임차인에게는 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지=갱신요구권은 1회 한해 행사가 가능하고, 2년을 보장 받을 수 있다.

▲묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지=그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다. 예를 들어 임차인A와 임대인B가 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2021년 9월까지 갱신된 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

▲법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구가 가능한지=가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여된다. 다만 계약이 1개월 이상 남아있어야 가능하다. 단 2020년 12월 10일 이후 최초로 계약했거나, 갱신된 계약은 2개월 이상이 남아있어야 한다.

▲법 시행 이후 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나=계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하지만, 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 기체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만 임대인이 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실, 즉 계약금 수령 입증이나 계약서 등을 통해 명시적으로 입증할 수 있어야 한다. 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

▲임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절만 한 경우와 임대인이 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도 임대료 5% 증액상한을 적용한 계약갱신요구가 가능한지=두 사례 모두 가능하다. 다만 임차인은 인대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료시점에 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

▲계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나=무조건 2년을 거주할 필요가 없다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 다만 임차인이 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

▲임대인이 목적주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야 하나=임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6~1개월까지 통보하고 입주하면 된다. 하지만 임대인의 직접 거주사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.

▲임대료 상한 제한은 언제 적용되는 것인지=임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나, 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용할 수 있다.

▲임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려줘야 하는지=그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐 임대인과 임차인은 해당 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

▲지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지=지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정이 가능하다.

▲계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로의 전환이 가능한지=개정법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세에서 월세 전환은 임차인 동의가 없으면 곤란하다. 다만 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용된다. 법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(현 0.5%)+3.5%” 중에서 낮은 비율을 적용한다. 예를 들어 전세 5억원인 아파트의 경우 보증금이 3억원이면 월세는 67만원, 보증금이 2억이면 월세 100만원이 된다.

▲계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우 일부에서는 임차인이 거주하고 있는 주택을 매도할 수 없다는 이야기가 나오는데=사실이 아니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향이 없이 가능하다.

▲법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구가 가능한지, 또 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지=두 사례 모두 가능하다. 다만 임차인이 직접 거주를 희망하는 경우라면 계약만료 6~1개월 전에 갱신거절의 의사표시를 해야 한다.

심민규 기자 smk@arunews.com



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