1. 문제의 소재=토지등소유자가 시행하는 구 도시환경정비사업 상 동의율 산정과 관련하여 신탁법 상 신탁이 이뤄질 경우 구 도시정비법 시행령 제28조제1항 상 토지등소유자를 위탁자로 보아야 할지, 아니면 수탁자인 신탁회사로 보아야 할지 문제가 된다.
2. 서울행정법원 판례=부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전하게 이전되는 이상 수탁자인 신탁회사가 사법상의 소유권자임은 분명하다.
한편 도시정비법 제2조제9호 가목은 토지등소유자는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자라고 정의하고 있을 뿐 부동산이 신탁된 경우 토지등소유자를 어떻게 취급할지에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않다.
그러나 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 부동산이 등기부상 신탁회사의 명의로 되어 있다고 하더라도 도시정비법 제28조제7항 및 같은 시행령 제28조제1항에서 말하는 ‘토지등소유자’란 수탁자인 신탁회사가 아니라 개별적인 위탁자를 의미하는 것으로 보아야 한다.
①신탁회사는 신탁법에 의하여 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로서 신탁재산을 관리하는 자에 불과한 반면 도시정비법 제28조가 사업시행인가에 있어 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 요구하는 것은 도시정비사업과 직접 이해관계가 있는 토지등소유자의 의견을 반영하기 위한 것인데, 이러한 규정의 취지상 토지등소유자가 토지를 신탁회사에 신탁한 경우에도 동의권의 부여 및 동의자 수를 산정함에 있어서는 정비사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자를 기준으로 하는 것이 합리적이다.
위와 같이 사법상의 소유권 질서와 다르게 토지등소유자를 위탁자로 본다고 하더라도 그와 같은 취급은 단체 내부의 의사결정에만 국한된 것이므로 대외적인 거래안전 등을 해칠 우려는 크지 않다.
②수탁자인 신탁회사를 토지등소유자로 볼 경우 다수의 토지등소유자가 동일한 신탁회사에 부동산을 신탁하였다고 가정하면 신탁회사는 위탁자인 토지등소유자와의 신탁계약에 따라 위탁자의 의사에 따라 부동산을 관리할 의무를 부담한다 할 것인데, 다수의 토지등소유자 사이에서 정비사업의 시행에 대한 동의의사를 달리한다면 전체적으로 1개의 동의권만을 행사하여야 하는 신탁회사로서는 결국 어느 일방의 토지등소유자의 의사에 반하는 동의권을 행사할 수밖에 없는 불합리한 결과가 초래된다.
3. 결어=앞선 판례는 사법상의 소유권과 도정법 상 정비사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자를 구분한 것으로서 그 설시 내용이 합리적이고 타당하다고 보인다.
그리고 법리 해석에서 더 나아가 실무적으로도 신탁은 통상 한 개의 산탁사에서 하는 경우가 많다. 이 경우 위탁자는 다수의 토지등소유자임에도 수탁자인 신탁사를 토지등소유자로 볼 경우 1인의 토지등소유자로 과대 치환되는 매우 불합리한 의사 결정 구조가 만들어진다는 점도 지적했는데 참고할 만 하다고 할 것이다.
그리고 위 행정법원 판례는 비록 토지등소유자 방식 도시환경정비사업 방식을 사례로 하고 있지만 도시정비법 상 기타 사업 방식이라고 하여 다른 판단이 내려질 것은 아닌 바, 일반 조합 방식으로 진행되는 재개발·재건축 사업 구조에서도 참고할만 하다고 할 것이다.