Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업인가에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가가 어떻게 진행되는지 궁금합니다.
4. 현장실사=감정평가의 실지조사 원칙에 이어 현장실사와 관련 사항을 좀 더 살펴보겠습니다.
정비사업에서 현장실사는 주로 토지보다는 건물현황과 연결되는 경우가 많습니다. 건물이 대부분이 노후화 되어 건물가격이 전체에서 차지하는 비중은 크지 않으나, 건물별로 관리상태가 다를 수 있고 이는 현장실사를 통해서만 파악할 수 있기 때문입니다(건물 관리상태 및 유지보수에 따른 감정평가와의 관계에 대해서는 2020.3.6. 건물보수비와 건물감정평가액 기고문 참조).
관리상태와 더불어 건물 이용상황도 실사를 통해 파악되어야 합니다. 건물이 주거용으로 신축되었으나 상업용으로 이용되는 등 실제 공부와 현황의 차이가 있는 경우 때문입니다. 이때 관련법규 등을 검토하여 적법성 여부 및 이에 따른 토지의 용도 등을 판단해야 합니다.
예를 들어 주거지역 내에 주택건축허가를 받은 토지를 고물상(건축법상 분뇨 및 쓰레기 시설물)으로 이용하고 있고 개별공시지가가 상업용 또는 상업기타의 용도로 되어 있다면 해당 건물과 토지의 용도판단은 어떻게 해야 할까요?
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조 및 동법 시행령 제71조, 별표5 등과 국토교통부 질의회신(안건번호 11-0119) 등에 따르면 주거지역 내에서 토지를 고물상으로 이용하거나 관련 시설물을 설치하는 것은 제재처분 대상으로 볼 수 있습니다.
따라서 고물상으로 이용되는 부동산은 감정평가는 현황평가가 원칙이나 불법적이거나 일시적인 이용은 제외하므로 당초 건축허가 받은 주거용으로 평가되어야 합니다.
이러한 용도파악은 실사를 반드시 수반해야 하는 이유이기도 합니다. 현장확인에서 토지등소유자의 의견청취도 법률에 명시된 것은 아니나 감정평가 실무에서 중요한 부분입니다. 관리처분계획인가 절차에 관리처분계획안의 공람이 있으나 감정평가사가 소유자의 의견을 청취할 수 있는 시기는 감정평가액이 결정된 후 보다는 전 단계에서 이뤄지는 것이 바람직합니다.
5. 감정평가액 산정 및 통지=임장활동을 통해 평가대상 현황을 파악한 후 감정평가액 산정하고 분양신청 이전에 종전자산 평가액이 소유자에게 통지됩니다.
토지의 감정평가액을 산정하는 방법은 「감정평가에 관한 규칙」 제14조 (토지의 감정평가)에 규정되어 있는데 ①감정평가업자는 토지를 감정평가할 때는 공시지가기준법을 적용하여야 하고 ②공시지가기준법에 따라 토지 감정평가는 A.인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하는 비교표준지 선정 → B.시점수정 → C.지역요인 비교 → D.개별요인 비교 → E.그 밖의 요인 보정 등의 순서에 따라 가격을 산출합니다.
이 규정의 취지는 감정평가액이 산출되는 과정을 법률에 명시하여 감정평가 방법의 주관성을 배제하기 위한 것으로 다른 방법에 의한 경우 비록 산출되는 가격수준이 동일하다 하더라도 적절한 감정평가로 볼 수 없습니다.
그런데 ‘공시지가기준’이라는 용어로 인해 종종 감정평가를 잘못 이해하는 경우가 있는 것 같습니다. ‘공시지가기준’을 ‘공시지가수준’으로 오인할 수 있기 때문인데 공시지가를 기준하므로 비교표준지 공시지가가 3,000,000/㎡라면 유사한 토지의 감정평가액도 3,000,000/㎡으로 결정된다고 생각하는 것입니다. 또한 가끔 종전자산 감정평가를 대비해서 정비구역 내 공시지가수준을 올릴 필요가 있다는 주장도 듣곤 합니다.
그러나 공시지가기준은 평가대상 토지와 비교하는 공시지가표준지의 특성기준을 의미합니다. 즉 ‘공시지가기준법’은 보다 정확히 얘기하면 ‘비교표준지공시지가 토지특성기준법’이라 할 수 있습니다. 다음 회에는 토지특성기준에 대해 좀 더 살펴보겠습니다.