4. 조합원 추정분담금 관련 통지내용
[ Key Point ] 조합에서 조합원들에게 분양신청안내를 할 때에 분양신청기간을 정해서 통지를 합니다.
그리고 정해진 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않을 경우에는 분양미신청 조합원은 분양신청기간 종료일 그 다음날에 조합원지위를 상실하고 현금청산자가 됩니다.
따라서 조합원의 입장에서는 분양신청을 하여 신축주택등을 분양받을지. 아니면 현금청산자가 되어 현금청산금을 받을지가 굉장히 중요한 선택인데, 이 선택을 할 때에 현재 자신의 자산가액이 얼마이고 또 분양신청을 하여 신축아파트나 상가를 분양받을 때에 납부하여야 할 분담금이 얼마인지를 알아야만 분양신청여부를 결정하게 됩니다.
그래서 이렇게 조합원들이 분담금 관련 내역을 알 수 있도록 통지를 하도록 법에 규정되어 있는데, 그 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
1. 분담금 관련 분양신청 통지 내용
◯ 분양신청통지시에 분담금 관련하여 통지하여야 하는 내용은 아래와 같다(도시정비법 제72조).
① 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
② 분양대상자별 분담금의 추산액
◯ 지난 호에 이미 설명을 드렸는데, 제①항의 개정된 내용을 보면 개정 전에는 “개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항”만을 통지하면서 분양신청안내를 하면 되었으나, 개정 법은 사전에 분양대상자별로 사업시행계획인가고시일을 기준으로 한 종전감정평가를 먼저 하여 그 감정평가금액을 통지하도록 하였다.
◯ 이는 종전에 자신의 종전자산평가금액이 얼마인지도 모른 채 분양신청을 하도록 함에 따라 분양신청을 할지 말지를 결정하기가 쉽지 않도록 한 단점을 보완하기 위함이다.
그런데 종전감정평가를 하려면 감정기간이 많이 필요하기 때문에, 분양신청통지 시작일을 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 개정 전에는 60일 이었던 것을 120일로 하여 기간을 좀더 늘려 주었다.
◯ 개정 법에 따라 토지등소유자들은 자신의 종전감정평가금액을 충분히 알고 분양신청기간을 통지받기 때문에 분양신청여부에 대한 결정을 조금 더 쉽게 할 수 있게 되었다.
2. 분담금 관련 분양신청 내용 사례
◯ 분양신청안내문에 분담금 관련 통지를 한 실제 기재내용을 살펴보면 아래와 같다.
가. 권리가액 산정
◯ 법에 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”을 감정평가하여 각 개별적으로 그 금액을 통지하도록 되어 있기 때문에 개별적인 통지문에 그 금액이 표시되게 된다.
◯ 구체적인 각 조합원별 금액은 개별적인 통지문에 기재되어 있겠지만 추정분담금을 산정하기 위하여 개략적인 금액을 산정한 내용을 보면 아래 표와 같다.
◯ 위 내용을 보면 기존 24평(전용면적 57.62㎡)을 소유한 조합원은종전자산평균가액이 895,597,403원으로 평가되어 있고, 기존 29평형(전용면적 71.21㎡)을 소유한 조합원은 1,087,818,452원으로 평가되어 있다(각 조합원 개인별로 조금씩 차이나는 부분은 본인이 계산하면 됨).
◯ 위 금액은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 하여 2개 감정평가법인으로부터 감정평가를 받은 금액이다.
◯ 권리가액이란 신축아파트나 상가를 분양받을 때에 조합원별로 소유한 자산을 출자한 것으로 인정해 주는 금액으로서 종전감정평가금액에 비례율을 곱하여 권리가액을 산정하게 되고, 신축아파트 분양가에서 종전자산평가금액을 빼는 것이 아니고 권리가액을 뺀 금액이 조합원 분담금이 된다.
◯ “비례율”이라는 것은 재건축·재개발 사업을 한 결과 남을 이익률을 반영한 것으로서, 비례율이 100%이면 감정평가금액대로 조합원 권리가액을 인정해 주게되고, 100% 미만이면 감정평가금액보다 더 적게, 100% 초과하게 되면 감정평가금액보다 더 많이 인정해 주게 된다. 이는 재건축·재개발사업을 한 결과 사업이익이 남으면 그 금액만큼 비율적으로 더 인정해 주게 되는 것이다.
◯ 그래서 이러한 계산에 의하여 위 표의 경우 비례율 101.40%로 하여 조합원 추정분담금을 산정한 것이다.
◯ 조합원 본인의 권리가액과 자신이 신청할 신축아파트의 조합원 예상 분양가를 계산하면 자신이 얼마를 납부하고 분양받을 지를 알 수 있게 된다.
또 작은 면적형대를 신청하면 환급받을 수도 있다.
◯ 따라서 분양신청을 할 때에는 ①자신의 권리가액, ②신축평형대별 조합원분양가, ③자신의 자금사정, ④어떤 평형대를 신청하였을 경우에 당첨가능성이 높은지 등을 고려하여 분양신청 순위를 정하여 신청하면 될 것이다.