1. 사업대행 방식 개요 및 법적 이슈=빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 제56조는 가로주택정비사업 및 소규모주택정비사업의 사업대행자 지정에 관하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제28조는 준용한다고 규정하고 있고, 도시정비법 제28조는 장기간 정비사업이 추진되지 아니하거나 분쟁 등으로 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 계속 추지하기 어렵다고 인정하는 경우 토지등소유자의 과반수 동의로 요청하는 경우에는 시장·군수 등은 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다고 규정하고 있는 바, 이와 같은 방식을 사업대행자 방식이라고 한다.

이와 같은 대행 방식에서 소규모주택정비법에 따라 이미 조합이 설립된 경우에 도시정비법 제28조제1항제2호에 따라 조합원의 과반수 동의에 따라 지정개발자인 신탁업자가 사업대행자가 되는 경우에 도시정비법 제29조에 따른 일반경쟁입찰을 거쳐야 하는 것인지 여부에 대하여 논의가 있다.

2. 관련 법령 및 그 해석=소규모주택정비법 제56조에 의하여 준용되는 도시정비법 제28조의 규정은 ①시장·군수 등이 사업대행자를 지정할 것과 ②시장·군수 등이 사업대행자를 지정할 시 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항들을 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하는 것 외에 사업시행자의 선정 절차와 관련하여 입찰 등의 방식을 통할 것인지 여부에 대하여 별도의 규정을 두고 있지 않다.

시장·군수가 지정개발자 또는 토지주택공사 등에게 사업을 대행하도록 결정하는 것을 사업대행개시결정이라고 하는데, 사업대행개시결정의 주체는 시장·군수이므로 일반적으로 조합이 계약을 체결하는 경우에 있어서 일반경쟁방식이 적용될 여지가 없고 도시정비법 제28조에 따라 명시적으로 필요한 요건은 토지등소유자 또는 조합을 설립한 경우 조합원의 과반수 동의에 해당하므로 시장·군수가 법에 명시적으로 규정하고 있지도 않은 일반경쟁방식을 도입하여 신탁업자를 선정하게 할 이유는 없다 할 것이다.

또 도시정비법 및 소규모주택정비법은 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다고 시공자의 선정 방식에 대하여서는 명시적으로 규정하고 있는 것(도시정비법 제29조제4항, 소규모주택정비법 제20조제2항)과는 다르게 신탁업자인 지정개발자로 하여금 사업을 대행하게 하는 경우에 일반경쟁입찰 절차를 거쳐야 하는지에 대하여 아무런 규정이 존재하지 않는다. 도시정비법상 사업대행자 지정에 경쟁입찰이 필요한 것이었다면 시공자와 마찬가지로 특별히 명시하였을 것인 바, 명시적인 규정이나 준용 규정도 없는데 입법 의도와는 다르게 경쟁입찰 방식을 도입할 이유도 전혀 없다 할 것이다.

현실적으로 사업대행자의 선정 과정에 경쟁 입찰 방식을 적용하기도 어렵다. 도시정비법 제29조에 따른 사업대행자에는 신탁업자인 지정개발자 뿐만 아니라 토지주택공사 등이 포함되는데, 경쟁입찰의 방식을 도입하여야 한다면 토지주택공사등이 사업대행자로 되는 ‘LH참여형 가로주택정비사업 등’ 공공기관에서 진행하는 정비사업도 한국토지주택공사, 서울주택도시공사, 기타 지역 공사 등을 상대로 입찰을 진행하여야 할 것이기 때문이다.

3. 결어=도시정비법 제28조에 따라 신탁업자를 사업대행자로 선정하는 경우 시장·군수가 주체가 되어 사업대행개시결정을 하게 되고 그 과정에서 관련법상 도시정비법 제29조에 따른 일반경쟁입찰 방식을 적용하여야 할 근거가 존재하지 아니하는 바, 신탁방식 등의 정비사업에 관한 사업시행자를 선정할 경우에는 도시정비법 및 소규모주택정비법의 규정상 경쟁입찰은 불요하다 할 것이다.

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