Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업시행인가에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가 관련 준비사항이 궁금합니다. 관리처분 평가가 어떻게 이뤄지는지 알아보기 위해 이번 회에는 종전자산 평가에 착수하기에 앞서 검토할 사항 중 정비구역 지정에 이어 조합정관 등에 대해 살펴보겠습니다.
1.조합정관=조합정관은 관리처분에서 권리변환의 주요기준인데 종전자산과 관련해서는 주로 현물출자대상 확정과 연관이 있습니다. 이하 재건축 표준정관을 예시로 설명하겠습니다.
제5조제1항은 “조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제48조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급한다”고 되어 있는데 여기서 조합원 소유 토지 및 건축물이 곧 종전자산이며 제46조가 ‘관리처분의 기준을 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가격/면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양함을 원칙으로’ 하므로 감정평가가 필요하게 됩니다.
종전평가와 관련하여 실무적으로 정관에서 추가하는 되었으면 하는 부분이 있습니다. 종전 토지 및 건물의 면적에 관한 사항인데 서울시 조례의 경우는 제34조에서 토지는 지적공부, 건물은 건축물 대장을 기준하도록 되어 있어 다툼의 소지가 없으나 다른 자치단체의 경우 유사조항이 없는 경우가 있어 출자면적에 대한 논란의 소지가 있기 때문입니다. 특히 최근 종전 전용면적 기준에 의한 종후아파트 전용면적 60㎡이하 세대의 추가분양이 가능해져 그 중요성이 더욱 커졌습니다.
2. 감정평가 대상 확정=전술한 출자면적과 연결하여 종전자산의 평가대상을 확정해야 하는데 주로 건물에 대한 확정이 필요합니다. 평가대상이 중요한 이유는 조합원 분양자격과 직결되기 때문인데 특히 토지와 건축물을 동시에 소유해야 분양자격이 주어지는 재건축사업은 면밀한 검토가 필요합니다.
평가대상의 대원칙은 부동산 관련공부를 기준 하는 것인데 유의할 점은 종전평가의 대상이 되는 건물은 건축법상의 건축물이어야 한다는 점입니다. 건축물이란 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 말하고 이들이 종전평가가 대상이 되기 위해서는 건축물대장에 등재되어야 합니다. 따라서 대장에 등재되지 않고 벽면 등이 없는 발코니 등은 면적에 산입되지 않습니다.
무허가건물은 원칙적으로 평가대상이 아니나 조례 등에 의해 대체로 1989년 1월 24일 이전 건물은 평가대상이 됩니다. 다만 정비구역 지정시점 등에 따라 정관에서 별도로 정해야 되는 경우도 있습니다. 무허가건물에서는 확인방법도 중요한데 다음과 같은 무허가건물 확인신청을 통하거나 재산세 대장등을 통해 확인할 수 있습니다.
정관에서도 무허가건물에 관한 사항을 추가할 필요가 있습니다. 대부분 무허가건물 확인이 소유자만 가능하기 때문입니다. 따라서 사업시행자가 무허가건물 확인의무를 부담하지 않음을 명시하고 무허가건물 소재여부 및 소유권 확인기한을 명시하는 것이 바람직합니다. 기한을 정하지 않을 경우 관리처분에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.