3. 분양신청단계에서 분쟁이 발생하는 이유, 통지시한 및 신청기간

[ Key Point ] 재건축·재개발 조합의 분쟁은 항상 있어 왔습니다. 물론 조용하게 지나가는 조합도 많이 있지만 대개는 조합 집행부와 비대위간에 분쟁이 많이 발생하고 있는 것입니다. 그런데 이런 분쟁은 특히 조합의 조합원 분양신청단계 시점에 오면 더욱 심해지는데, 왜 조합원분양신청 시점에 와서 분쟁이 더 발생하는지 그 이유에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 분양신청단계에서 분쟁이 발생하는 이유

①분양신청단계 이전까지는 조합원 분담금이 얼마인지를 알 수가 없음.

②도시 및 주거환경정비법상 조합설립동의서에 구체적인 분담금 액수를 기재하지 않음.

③조합설립동의서 징구시에 추정분담금을 통지하도록 되어 있으나, 부정확함.

④분양신청안내문에 비로서 개략적인 분담금 내역을 알 수 있기 때문. 이 또한 분담금의 추산액만 기재하면 됨.

⑤분담금액수가 정확하지 않은데 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않으면 조합원지위상실, 현금청산 대상이 되어 압박이 많음.

2. 분양신청 통지 시한 및 기간

가. 분양신청 통지 시한

◯도시 및 주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청)에는 아래와 같이 규정되어 있음.

제72조(분양공고 및 분양신청) ①사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

◯따라서 사업시혱계획인가 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 통지를 하도록 되어 있기 때문에 사업시행계획인가 고시가 되면 그 때부터 분양신청 준비를 하여야 함.

나. 분양신청기간

◯법 제72조제2항에는 또 아래와 같이 규정되어 있음.

“②제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.”

◯제1항과 제2항을 종합하여 보면, 사업시행계획인가 고시가 나면 그로부터 120일 이내에 분양신청 통지를 하되, 분양신청기간은 통지한 날로부터 바로 시작하여 30일 이상 60일 이내의 기간동안 하도록 되어 있고, 20일의 범위에서 연장하도록 되어 있음.

◯분양신청기간을 통지한 날부터 바로 시작하도록 한 이유는, 만약에 그렇게 하지 않으면 통지만 시한내에 하고 분양신청기간 시작은 뒤로 미루어 나중에 분양신청을 시작하도록 하는 편법을 방지하기 위한 것임.

◯그리고 연장은 1차 분양신청기간에 연이어 하여야 하며, 1차 분양신청기간이 종료된 뒤 시일을 두고 추가로 하여서는 안됨. 연이어 하여야만 연장이 될 수 있음.

3. 분양신청 통지 및 공고 내용

◯도시 및 주거환경정비법 제72조에는 분양신청 공고 및 통지시에 포함하여야 할 내용에 대하여 구체적으로 규정하고 있음.

가. 토지등소유자에게 통지하여야 할 내용

◯법에서 규정하고 있는 통지 내용

①분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

②분양대상자별 분담금의 추산액

③분양신청기간 <이상 법 제72조>

④사업시행인가의 내용

⑤정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적

⑥분양신청기간 및 장소

⑦분양대상 대지 또는 건축물의 내역

⑧분양신청자격

⑨분양신청방법

⑩분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

⑪분양신청서

⑫그 밖에 시·도조례로 정하는 사항 <이상 시행령 제59조제2항>

◯제①항과 관련하여 부칙<법률 제14567호, 2017.2.8.>에는 “제17조(분양공고에 관한 적용례) 제72조제1항의 개정규정은 이 법 시행 (2018.2.9) 후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다.”라고 규정되어 있다,

◯개정된 내용을 보면 개정 전에는 “개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항”만을 통지하면서 분양신청안내를 하면 되었으나, 개정 법은 사전에 분양대상자별로 사업시행계획인가고시일을 기준으로 한 종전감정평가를 먼저 하여 그 감정평가금액을 통지하도록 하였다.

◯이는 종전에 자신의 종전자산평가금액이 얼마인지도 모른 채 분양신청을 하도록 함에 따라 분양신청을 할지 말지를 결정하기가 쉽지 않도록 한 단점을 보완하기 위함이다. 그런데 종전감정평가를 하려면 감정기간이 많이 필요하기 때문에, 분양신청통지 시작일을 사업시행계획인가의 고시가 있을 날로부터 개정 전에는 60일 이었던 것을120일로 하여 기간을 좀더 늘려 주었다.

◯이러한 절차에 따라야 하는 기준일을 위 부칙에 기재된 바대로 2018.2.9.이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용하도록 하였다.

◯개정 법에 의하여 토지등소유자들은 자신의 종전감정평가금액을 충분히 알고 분양신청기간을 통지받기 때문에 분양신청여부에 대한 결정을 조금 더 쉽게 할 수 있게 되었다.

나. 공고하여야 할 사항

◯분양신청관련 내용을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고도 하여야 함

◯공고하여야 할 내용은 아래와 같음

①사업시행인가의 내용

②정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적

③분양신청기간 및 장소

④분양대상 대지 또는 건축물의 내역

⑤분양신청자격

⑥분양신청방법

⑦토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법

⑧분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

⑨그 밖에 시·도조례로 정하는 사항 <이상 시헹령 제59조제1항>

◯시행령 제59조제1항은 일간신문에 공고하여야 하는 사항을 규정한 것이고, 제2항은 통지하여야 하는 사항을 규정한 것이다. 물론 많은 사항이 중복된다.

◯시행령 제59조제1항제7호인 “7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법”은 토지등소유자가 아니어서 통지를 할 수가 없는 사항이기 때문에, 공고할 사항에는 포함되나 통지할 사항에는 포함되어 있지 않다.

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