공공재개발 로드맵 들여다보니 | 공공재개발로 주택공급… 해제구역은 제외

정부가 공공재개발에 대한 로드맵을 내놨다. LH와 SH 등 공공기관이 정비사업을 단독 또는 조합과 공동으로 추진할 경우 빠른 사업 추진을 유도하고, 주택공급을 촉진시키겠다는 게 핵심이다. 지난 17일 국토교통부와 서울시 등 공공기관은 ‘서울시 주택공급 확대를 위한 공공재개발’에 대해 설명하는 자리를 마련했다. 사업추진이 지지부진한 곳은 공공재개발을 통해 인·허가 간소화, 용적률 상향, 분양가상한제 등 완화된 절차와 규제를 적용 받는다. 대신 건립되는 가구수 중 조합원 분양분을 뺀 나머지 물량의 절반은 공적임대로 공급해야한다는 조건을 달았다. 다만, 기존 정비구역에서 해제된 곳은 적용 대상에서 제외된다.

▲사업 요건은 토지등소유자 2/3 동의시 공공 단독시행, 조합 단계는 조합원 과반수 동의하면 공공과 공동시행=공공재개발의 사업요건과 절차, 적용되는 인센티브 등에 대한 윤곽이 나왔다.

공공재개발은 공공이 정비사업을 단독 또는 공동으로 추진하면서 지지부진한 사업 속도를 끌어올리고, 주택공급을 활성화 시키겠다는 취지로 도입됐다. 대상은 주거환경개선사업과 재개발사업, 안전우려가 큰 건축물 등이다.

먼저 공공재개발은 공공이 단독 또는 조합과 공동으로 시행할 수 있는 방법으로 나뉜다. 공공이 단독으로 시행할 수 있는 경우는 조합 이전 단계에 해당하는 구역이다. 이때 구역 내 전체 토지등소유자의 2/3 이상과 토지면적 1/2 이상의 동의를 충족해야 한다. 또 조합 단계에서는 조합원 과반수의 동의를 받아 공공과 함께 공동으로 사업을 추진할 수 있다.

▲주택공급활성화지구, 법적상한용적률의 120% 완화… 정비기반시설 조성 시 국비 50억원 등 인센티브 부여=공공재개발은 각종 인센티브를 적용 받는다. 다만, 공공재개발 성격에 맞는 공익적 목적 달성을 위해 일반분양분 상당수를 임대주택으로 전환해야 한다.

지원 범위는 절차 및 규제 완화 및 사업비로 나뉜다. 규제 완화 부문의 경우 용도지역과 용적률 상향, 기부채납 완화 등의 내용이 포함돼있다. 공공재개발을 추진하면 도시계획 심의를 거쳐 1단계 종상향을 허용하고, 법적상한용적률의 120%까지 완화된 내용을 적용 받는다. 기부채납의 경우 도로와 공원 등 필수 기반시설을 제외하고는 토지 대신 임대주택과 현금 등으로 대체가 가능하다.

이와 함께 사업비도 지원 받는다. 주택도시기금에서 총사업비의 50%까지, 이주비도 3억원 한도 내에서 보증금의 70%까지 각각 연 1.8%의 금리를 적용받아 융자가 가능하다. 공공상가 등 정비기반시설을 조성할 경우에도 국비로 최대 50억원까지 지원받을 수 있다.

아울러 신속한 인·허가로 빠른 사업 추진을 도모한다. 이를 위해 서울시 도시계획위원회 전담 수권소위원회를 신설하고, 국토부 및 서울시가 함께 사업시행계획에 대한 통합심의에 나서겠다는 방침이다.

하지만 이 같은 지원을 받기 위해서는 일반분양분 상당수를 임대주택으로 내놔야 한다. 공공재개발의 도입 목적은 임대주택 공급 확대다. 이에 따라 전체 건립 가구수에서 조합원 분양분을 제외한 일반분양분 중 50% 이상은 임대주택으로 공급해야 한다.

일례로 조합원 50명이 공공재개발을 통해 100가구를 건립할 경우 조합원 분양분은 50가구, 일반분양분은 25가구, 임대주택은 25가구로 각각 나뉜다.

▲투기방지대책 반영하고, 이주·임대주택·분양 등 원주민 재정착도 지원=공공재개발을 시행할 경우 해당 지역의 부동산시장 과열을 방지하기 위한 대책도 마련했다.

투기방지대책 차원에서 당초 조합원은 일반분양가 이하로, 지구지정 신청 후 양수한 조합원은 관리처분 당시 시세 수준으로 분양하겠다는 계획이다.

원주민 재정착을 위한 이주와 임대주택 분양 등에 대한 지원 계획도 내놨다. 원주민은 3억원 한도 내에서 임차보증금의 70%를 연 1.8%로 융자를 받아 이주에 나설 수 있다. 임대주택 지원 입주자격도 확대했다. 공공재개발을 위한 공공시행자 지정 시점부터 거주한 주민도 임대주택 입주가 가능하다. 종전에는 정비구역 지정 3개월 전부터 거주한 주민에게만 입주자격이 주어졌다.

이혁기 기자 lee@arunews.com