1. 조합원 분양신청이란?
[ Key Point ] 조합장이 집에 있는데, 옆집에 사는 사모님이 서류봉투를 들고 찾아왔다. 그 봉투는 다름 아닌 조합에서 조합원들에게 분양신청을 하라고 보낸 ‘분양신청 안내문’을 보낸 봉투였다.
그 사모님은 조합장에게 ‘분양신청이 무엇이냐? 분양신청을 왜 해야 하는 것이냐? 분양신청을 해야 좋으냐? 안하는 것이 좋으냐? 분양신청을 안하면 그 다음은 어떻게 되는지, 또 분양신청을 하면 그 다음은 어떻게 되는지’ 등 여러 가지 궁금한 내용을 물어 보았다. 이 많은 것을 조합장은 어떻게 설명을 하여야 할까?
1. 정비사업의 목적=재건축·재개발 등 정비사업을 하는 목적은 기존에 있던 낡은 주택(상가 등 포함, 이하 같습니다)을 허물고 새 주택을 짓기 위함이며, 그 목적에는 재건축·재개발을 하여 경제적으로 이익을 얻겠다는 목적이 당연히 포함되어 있습니다. 따라서 조합원들의 최종적인 목적중 하나는 신축아파트나 상가를 분양받아 새 집에 들어가서 살거나 아니면 그것을 되팔아 경제적인 이익을 받으려는 것입니다.
2. 조합원 분양신청의 의의=그런데 이렇게 재건축·재개발을 하여 신축아파트나 상가를 건축하였는데, 조합원들 중 일부에게만 신축아파트 및 상가를 분양하고 나머지는 전부 일반인들에게 분양을 한다면 그것은 말이 안 되겠지요?
그래서 신축아파트나 상가를 조합원들에게 먼저 분양을 받도록 하는 절차가 조합원 분양신청절차인 것입니다.
이때 조합원들이 분양신청 하는 것에 따라 신축아파트나 상가를 먼저 배정하고 남는 것을 일반인들에게 분양을 하는데 이것을 일반분양이라고 합니다.
2. 조합원 분양신청은 사업진행과정 중 어느 단계에서 하나요?
[ Key Point ] 앞에서 신축 아파트나 상가를 조합원에게 먼저 분양을 하고 나머지를 일반인들에게 분양을 한다는 것을 알게 되었다. 그러면 이러한 조합원 분양신청은 사업진행단계 중 어느 시기에 하는 것일까? 왜냐하면 재건축·재개발도 재테크수단의 하나인데, 분양을 몇 평형으로 받는지에 따라 프리미엄이나 거래관계에 차이가 있기 때문이다.
1. 사업시행계획인가가 나야만 분양이 가능=상식적으로 생각을 할 때에 조합원이든 일반인이든 신축아파트나 상가를 분양을 하려면 가장 먼저 전제가 되어야 할 사업단계는 무엇일까요?
그것은 바로 건축설계가 먼저 되어야 한다는 점입니다. 신축아파트나 상가를 건축하려면 건축설계가 있어야 하고, 건축설계에서 향후 신축하는 아파트나 상가의 규모와 건축세대가 나와야 분양을 할 수가 있는 것입니다. 일반 건축의 경우라면 건축허가가 이에 해당합니다.
그런데 정비사업의 경우에는 건축허가라고 하지 않고 사업시행계획인가라고 합니다. 이 사업시행계획인가 안에 건축내용이 다 포함되어 있기 때문이지요.
일반적인 정비사업진행과정을 보면 아래와 같습니다.
위 정비사업 진행절차를 보면, 조합설립인가를 받으면 시공자 선정을 하는데(서울특별시와 같은 공공관리제가 적용이 되는 지역은 사업시행계획인가를 받은 뒤에 시공자를 선정하도록 하고 있습니다), 그 다음 단계가 사업시행계획인가라는 것입니다.
사업시행계획인가라고 하는 것은 신축하는 사업의 시행계획을 관할관청에서 인가를 해 주는 것인데, 이 사업시행계획인가의 가장 중요한 내용이 건축계획이기 때문에 사업시행계획인가를 받기 전에 건축계획에 관한 건축심의라는 것을 받게 됩니다. 이 건축심의를 통과해야만 그 건축계획에 따라 사업시행계획인가를 받게 되는 것입니다.
이 사업시행계획인가의 내용 중에 건축계획과 관련된 내용을 보면, 용적률, 건축최고높이, 주택규모별 세대수 등이 기재되어 있습니다.
이와 같이 각 주택규모별로 신축세대수가 결정이 되어야 조합원들이 어떤 규모의 신축아파트나 상가를 분양신청할 것인지를 결정할 수가 있기 때문에, 조합원 분양신청은 사업시행계획인가가 난 뒤에 할 수가 있는 것입니다.
2. 도시정비법의 내용=상식적으로 생각할 때에도 위와 같이 건축계획이 포함된 사업시행계획인가가 나야만 신축아파트나 상가의 건축규모 및 세대수가 정해지기 때문에 법에서도 이와 같이 규정을 하고 있습니다.
「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ‘도시정비법’이라고 함)제72조에 의하면, 『제72조(분양공고 및 분양신청) ①사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다』라고 규정을 하여 분양신청은 사업시행계획인가를 받은 날로부터 120일 이내에 분양신청통지를 하면서 시작하도록 되어 있는데, 이 경우 공공관리제와 같이 사공자선정을 사업시행계획인가 이후에 할 수 있도록 되어 있거나, 사업시행계획인가시 까지 시공자를 아직 선정하지 않은 조합의 경우에는 일단 시공자를 선정하여야만 하니까, 사업시행계획인가후 바로 120일 이내가 아니라 시공자를 선정하고 시공자와 공사계약을 체결한 날부터 120일 이내에 분양신청통지를 함으로써 분양신청절차를 진행하도록 규정한 것입니다.
다만, 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하되, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있수 있도록 하였습니다.
위 내용을 보면 분양신청기간은 통지한 날부터 바로 시작하도록 하였고, 연장은 20일의 범위에서 한차례만 할 수 있도록 되어 있습니다. 통지한 날부터 바로 시작하도록 한 이유는, 만약에 그렇게 하지 않으면 통지만 시한내에 하고 분양신청기간 시작은 뒤로 미루어 나중에 분양신청을 시작하도록 하는 편법을 방지하기 위한 것입니다. 그리고 연장은 1차 분양신청기간에 연이어 하여야 하며, 1차 분양신청기간이 종료된 뒤 시일을 두고 추가로 하여서는 안 됩니다. 연이어 하여야만 연장이 될 수 있는 것입니다.