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“도시재생·정비사업 지원해 국민 주거환경 개선에 앞장”
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“도시재생·정비사업 지원해 국민 주거환경 개선에 앞장”
  • 심민규 기자
  • 승인 2020.06.26 09:49
  • 댓글 0
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김세형 도시재생지원처장 | 한국감정원

빈집·소규모정비·정비사업의
지원기구로 핵심업무 담당부처

9만4,000호 빈집 실태조사 통해
노후저층 주거지 개선방안 강구

관리처분검증, 사전 검토 지원
인가취소 등 문제 미연에 방지

조합의 비전문성 보완·지원해
공사비 인상 요인 철저한 검토

한국감정원이 올해 말 사명을 한국부동산원으로 변경하고, 부동산 관련 업무와 권한도 확대한다. 지난 1969년 한국감정원이라는 명칭을 사용한 이후 51년만이다. 그동안 부동산 가격의 공시, 통계 등 공익적 감정평가가 주요 업무였다면 앞으로는 부동산 시장의 조사·관리 등 부동산 정책을 지원하는 기관으로 탈바꿈하게 된다. 특히 한국감정원의 도시재생지원처는 도심지 내 주거환경개선을 위한 핵심 업무를 지원하게 된다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법과 도시 및 주거환경정비법에서 정하고 있는 지원기구로서의 역할을 담당하고 있는 것이다. 한국부동산원으로의 변화를 앞두고 있는 한국감정원의 김세형 도시재생지원처장을 만났다.

김세형 도시재생지원처장 | 한국감정원 [사진=한국주택경제신문DB]
김세형 도시재생지원처장 | 한국감정원 [사진=한국주택경제신문DB]

▲한국감정원의 도시재생지원처에 대해 설명을 부탁드립니다=한국감정원은 도시재생업무와 도시정비업무 등의 정책 지원을 위해 도시재생지원처를 설치했습니다. 소규모주택정비법과 자율주택정비사업을 지원하는 도시재생기획부, 재개발·재건축사업에 관한 관리처분검증 등을 담당하는 도시정비지원부, 공공지원민간임대주택 공급을 지원하는 주거복지지원부, 재개발․재건축사업에 관한 공사비검증을 담당하는 공사비검증부 등에 총 40명의 도시, 건축, 부동산 분야 전문가들이 근무하고 있습니다.

▲한국감정원은 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법에서 정하고 있는 정비사업 지원기구입니다. 이에 따라 빈집정비사업과 자율주택정비사업을 추진하고 있는 것으로 알고 있습니다. 구체적으로 주요 역할과 기능은 무엇입니까=빈집정비사업은 방치된 빈집을 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 빈집을 확인하고 등급을 산정하는 실태조사 업무와 체계적인 정비, 활용방안 강구 등을 위한 정비계획 수립 업무를 지원하고 있습니다. 현재 160여개 지자체 대상 약 9만4,000호의 빈집을 조사하고 있으며, 지역밀착형 활용계획 수립을 통해 빈집소유자와 수요자를 매개하는 빈집은행 기반의 플랫폼 서비스로 확대하고 있습니다. 자율주택정비사업은 비전문가인 집주인들에게 제도 상담, 사업 신청, 개략적인 설계, 초기 사업성 분석, 주민합의체 구성, 인허가 지원 등 원스톱(One-Stop) 통합 컨설팅 서비스를 무료로 제공하고 있습니다. 노후저층 주거지 도시재생을 지원하기 위하여 저리의 기금융자를 사업비의 50% 이상 지원하고 있으며 일분분양분에 대해서 LH가 일괄 매입하는 제도를 두어 미분양에 대한 우려도 해소해주고 있습니다.

▲한국감정원은 도시 및 주거환경정비법에서 정하고 있는 정비사업 지원기구이기도 합니다. 정비사업 지원기구의 주요 업무는 무엇입니까=한국감정원은 정비사업지원기구로서 공적지원 및 민간지원 업무를 수행하고 있습니다. 공적지원으로는 1994년부터 약 25년간 정비사업 관련 업무를 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 정비사업에 관한 정부정책을 지원하고 있습니다. 정비예정구역이나 정비구역 지정을 위한 사업성 검증, 정비사업 실태조사 등의 업무를 수행합니다. 민간지원 업무로는 소규모 영세사업장 같이 낮은 사업성 등으로 인해 사업추진을 위한 충분한 전문인력의 도움을 받지 못하는 조합과 정비사업이 궁금한 일반 국민들을 대상으로 정비사업 관련 전문상담업무, 전문조합관리인에 대한 교육 및 운영, 소규모 영세사업자 등의 관리처분계획 수립 등의 지원업무를 하고 있습니다.

▲현행 도시정비법 상 관리처분계획은 한국감정원의 타당성 검증을 거치도록 규정하고 있습니다. 하지만 일선조합에서는 “검증”이라는 절차에 다소 거부감을 가지고 있는 것이 사실입니다. 관리처분계획 타당성 검증의 주요 내용과 검증을 통해 기대할 수 있는 효과는 무엇입니까=도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 지난 2018년 2월 9일부터 정비사업비가 10%이상 증액 되는 경우 타당성 검증이 의무화됐으며, 이에 따라 전국 지자체에 관리처분계획인가를 신청하는 재개발·재건축사업은 요건에 따라 타당성 검증 대상이 됩니다. 관리처분계획 타당성 검증의 주요 내용은 계획수립절차, 권리관계, 사업비, 분담금 등이며 세부적으로는 분양신청, 조합원 분담금 통지, 총회의결, 공람ㆍ공고 등의 법적 절차가 적정한지, 조합원 자격, 1세대 2주택 공급, 정비사업비 등의 적정성을 검토하게 됩니다. 일부 조합에서는 제출서류가 다소 미흡하게 작성되거나, 중대한 오류가 발견되는 경우도 있어 조합에서는 관리처분계획 타당성 검증에 대하여 부담을 느낄 수 있습니다. 그러나 관리처분계획에 대한 타당성 검증을 통해 하자 등에 대한 보완이 된다면 인가 이후 중대한 하자로 인한 인가 취소나 관리처분내용에 대한 조합내부의 분쟁이 계속되는 것을 방지할 수 있습니다. 결국은 관리처분검증제도는 조합 및 조합원들 모두에게 이익이 된다고 말씀드릴 수 있습니다.

▲도시정비법이 개정되면서 공사비가 일정 비율 이상 인상되거나, 토지등소유자가 의뢰하는 경우 공사비 검증이 의무화됐습니다. 한국감정원의 공사비 검증이 필요한 이유는 무엇이고, 검증 절차는 어떻게 진행됩니까=재건축·재개발 사업의 과도한 공사비로 인한 분쟁과 비리를 예방하기 위하여 전문기관의 검증을 받도록 한 제도입니다. 그동안 건설사가 시공자로 선정되면 여러 가지 이유를 들어 공사비를 올리는데 전문성이 부족한 조합은 별다른 대응을 할 수 없었던 것이 현실이었습니다. 하지만 작년 10월 24일 제도시행으로 조합원 20%이상이 검증을 요청하거나, 공사비를 일정 비율 이상 증액하는 경우 의무적으로 검증을 받아야 합니다. 공사비 검증은 공사계약과 설계도, 내역서 등을 토대로 각 공정별로 물량, 단가 등의 적정성을 검토하게 됩니다. 검증기간은 검증금액이 1,000억 미만인 경우 접수일로부터 60일, 그 이상은 75일 소요됩니다. 한국감정원은 전문가로 구성된 전담부서를 설치하여 조합을 대신하여 시공사가 제출한 내역을 검증하여 증액요인이 실제 필요한 내용인지, 그 수량과 단가가 적정한 것인지 등에 대해 확인하고 있습니다. 만약 공사비 증액의 사유가 타당하지 않다면 그 내용과 이유를 조합과 시공사에 투명하게 공개하여 서로 조정될 수 있도록 함으로써 정비사업에 기여하고 있습니다. 지금까지 진행됐던 정비사업장에서도 공사비검증부의 자세한 설명으로 상호간의 오해를 불식하고 건전한 방향으로 조정됐습니다. 앞으로도 객관적이고 공정하게 업무를 수행하겠습니다.

▲도시재생지원처에서는 공공지원민간임대 연계형 정비사업을 지원하고 있습니다. 사실 공공지원민간임대는 일선 현장에서는 다소 낯설 수 있는 명칭입니다. 해당 사업에 대해서 구체적인 설명을 부탁드리겠습니다=공공지원민간임대 연계형 정비사업이란 재개발․재건축 등 정비사업에서 발생하는 일반분양 주택을 공공지원민간임대주택으로 일괄 매수하여 청년·신혼부부, 무주택자, 기존주민에게 8년 이상 시세보다 저렴하게 맞춤형으로 공급하는 사업입니다. 정비사업의 일반분양 주택을 시세보다 저렴하게 일괄 매수하되, 이로 인한 조합원 손실분은 용적률 인센티브, 공사비 인하 등으로 보전하는 원리입니다. 이는 장기 정체된 정비사업을 재개시켜 낙후된 환경의 주민고통을 해소하고 슬럼화된 도시의 주거환경을 개선하는 효과가 있습니다. 현재 진행 중인 전국의 23개 사업구역에서 공공지원민간임대주택 약 4만세대를 공급할 예정입니다.

심민규 기자 smk@arunews.com


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