1. 목적의 비영리성=조합은 도시정비법과 정관이 정하는 바에 따라 사업시행구역안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 하므로(표준정관 제2조), 비영리법인으로서의 성격을 가진다(대법원 2005.5.27. 선고 2004두7214 판결, 헌법재판소 1997.4.24.자 96헌가3 결정).

조합은 정비사업의 시행과정에서 조합원 분양분 이외에 체비시설이나 보류시설을 조합원이 아닌 사람들에게 일반 분양을 하는 등 일종을 수익사업을 하게 되며, 이때 일반분양(수익사업부분)은 영리성이 인정되어 영리사업인 과세사업으로 본다.

현재 세법상 조합의 사업업태는 주택건설업이고, 종목은 주택신축판매업(상가포함)자이며, 수익사업을 영위하는 비영리법인의 수익사업(일반분양)과 비수익사업(조합원 분양)을 구분하여 경리하고 있다(법인세법 제113조제1항).

2. 행정주체로서의 조합의 지위=조합의 설립목적 및 취급업무의 성질, 권한 및 의무, 재개발사업의 성질 및 내용 등에 비추어 볼 때 조합은 적어도 특수한 존립목적을 부여받은 특수한 행정주체로서 국가의 감독하에 그 존립목적인 특정한 공공사무를 행하고 있다.

재개발조합도 재개발사업중 특정한 공공사무로 볼 수 있는 범위내에서는 법률상 부여받은 행정작용 권한을 행사하는 것이다. 따라서 재개발조합은 공공사무를 행하는 범위내에서는 조합원에 대한 관계에 있어서 공법상의 권리의무관계에 있다(대법원 2002.12.10. 선고 2001두6333 판결).

조합과 조합원 사이의 공법관계를 나타내는 특별한 규정을 두고 있는 경우에는 행정소송으로 다투어야 하며, 민사소송으로 다투는 것은 허용되지 않는다. 관리처분계획은 조합이 행정주체의 지위에서 행하는 행정처분이므로, 행정소송으로 다투어야 한다(대법원 2009.9.17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결). 사업시행계획도 조합의 행정처분에 해당되어 행정소송으로 다투어야 한다. 또한 조합원 자격의 인정여부에 관한 다툼은 공법상 당사자 소송에 의하여야 하므로 민사소송으로 수분양권의 확인을 구할 수 없다(대법원 1996.2.15. 선고 94다31235 판결).

도시정비법 제정이전에는 재개발조합은 전형적인 행정주체의 일종으로 이해하였고, 재건축조합은 사적 개발사업자로 인식하였으나, 도시정비법의 제정으로 재개발조합 및 재건축조합은 동일 법률에 의해 동일한 절차로 진행되게 되어 재건축조합의 경우에도 일부 행정주체의 성격을 띠게 되었다.

조합은 행정주체로서의 지위를 가지고 있을 뿐만 아니라 민법상 법인으로서의 지위도 갖고 있다. 따라서 조합이 사경제주체로서의 행위 또는 의사결정절차(대의원회 또는 총회)의 하자에 대해서는 민사법의 규율을 받으며, 이에 대한 분쟁은 민사소송으로 다투어야 한다.

주택재개발·재건축조합의 조합장 또는 조합임원 사이의 선임·해임등을 둘러싼 법률관계는 사법상의 법률관계로서 그 조합장 또는 조합임원의 지위를 다투는 소송은 민사소송에 의하여야 한다(대법원 2009.9.24.자 2009마168, 169 결정).

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