Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업계획에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가 관련 준비사항이 궁금합니다.

A. 이번 호부터 몇 차례에 걸쳐 실제 관리처분 종전·종후자산별로 감정평가 단계에서 검토 또는 준비되어야 하는 사항에 대해 살펴보겠습니다.

관리처분에서 종전자산 감정평가는 분담금 산정을 위한 중요한 기초자료이나 사업시행인가고시부터 종전평가가 완료되는 분양신청까지의 기간이 120일로 감정평가법인선정, 분양신청기간 등을 고려하면 시간이 충분하지 않은 중요성 대비 처리기간이 부족하여 철저한 준비가 필요합니다.

감정평가법인 선정이 위 120일 기간에 고려되어야 하는 이유는 지난 기고(감정평가업자의 선정(1)~(3), 2019.01.10.~201902.15 참조)에서 설명한 바 있어 생략하겠습니다.

1. 종전자산 평가=종전자산 감정평가관련 사항은 크게 정비구역 지정, 정관 등 조합운영, 감정평가 대상, 사업시행계획인가 사항 등으로 분류할 수 있습니다.

1.1. 정비구역 관련 사항=정비구역지정은 법 제 77조 및 서울시 조례 제2조제11호 등에 의해 분양자격등을 판단하기 위한 권리산정기준일이 됩니다. 종전자산은 「도시정비법」 제74조제1항제5호에 의해 사업시행계획인가고시일을 기준으로 평가하므로 정비구역 지정 사항과 종전평가는 언뜻 연관이 없는 것으로 생각될 수 있습니다. 그러나 정비구역 지정에 따른 토지계획의 변화는 감정평가에 있어서도 반드시 검토해야 할 사항입니다.

1.1.1. 용도지역 변경사항=정비구역 고시에서 가장 먼저 검토할 사항은 용도지역 변경조서 및 도서입니다. 고시문에 다음과 같은 내용이 있다고 가정해보겠습니다.

해당 정비구역은 재개발사업을 위해 1종일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역이 변경(종상향)되었고 사업시행계획인가고시시점에는 토지계획은 2종일반주거로 표기됩니다. 그러나 종전자산 감정평가는 종래 용도지역인 1종 일반주거를 기준합니다. 종상향이 당해 재개발사업을 위한 것이며 조합원은 1종 주거지역 토지상에 현재시점에서 소유한 주택, 상가 등을 출자한 것이기 때문입니다.

이러한 용도지역 기준은 적정한 시가수준을 반영하는데 제한을 주는 것은 아니며 종전자산 토지를 종상향된 2종일반주거 아파트 용지로 평가하서는 안 된다는 것으로 이해할 수 있습니다.

1.1.2. 도시계획시설에 관한 사항=도시계획에 저촉된 토지는 현황을 감안하여 공법상 제한을 감안하여 평가함이 원칙입니다. 그러나 종전평가에서는 용도지역과 유사하게 정비사업으로 인해 도로, 공원 등 공법상 제한이 있다 하더라도 그러한 제한이 없는 것으로 보고 평가합니다.

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