Q. 정비구역 내 공실인 주택을 소유하고 있는데 안전상 문제로 철거요청을 받았습니다. 건물이 멸실되는데 나중에 관리처분 감정평가를 할 수 있을까요?
A. 관리처분 목적 뿐만 아니라 감정평가를 수행하기 위해서는 당연히 평가대상 물건이 존재해야 합니다.
그런데 경우에 따라 이 원칙에 예외가 있는데 대표적으로 재건축·재개발 관리처분에서 아파트가 준공되지 않았음에도 가격을 산정하는 종후자산평가를 들 수 있습니다.
종후자산평가는 ‘관리처분계획수립이라는 목적’을 위해 예외적으로 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항제3호 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 산정이라는 ‘법률 규정’에 의한 평가라고 할 수 있습니다. 이처럼 물건이 존재하지 않으나 평가가 가능하기 위해서는 ①합리적·합법적인 평가목적과 ②법률 또는 판결을 위한 평가명령 등 법적근거가 있어야 합니다.
이번에 살펴볼 건물평가 관련 사항도 종후평가 이외에 도시정비법에 의한 평가시점에서 목적물 없이 감정평가가 가능한 경우입니다. 도시정비법 제81조제3항에 따르면 사업시행자는 1.「재난 및 안전관리 기본법」·「주택법」·「건축법」 등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있거나 2. 폐공가(廢空家)의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우에 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장·군수 등의 허가를 받아 해당 건축물 철거(이하 ‘사전철거’라 함)가 가능합니다. 이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리·의무에 영향을 주지 않는 것으로 규정하고 있습니다.
관리처분에도 위 사항이 반영되어 법 제72조에는 분양신청 전에 종전가액을 통지할 때 사전철거된 건축물은 철거허가를 받은 날을 기준으로 가격을 산정하도록 되어 있습니다. 추가로 하위규정에서 종전자산을 감정평가 할 평가사가 사전철거 시점에 선임되지 않은 경우가 많아 건물현황을 파악하기 어려울 경우를 고려하고 있습니다.
사업시행자는 시행령 제72조제1항에 따라 사전철거 건물의 가격산정을 위하여 건축물의 연면적, 그 실측평면도, 주요마감재료 등을 철거 전에 구비하되, 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도와 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있습니다. 그러나 건축물현황도면으로 갈음하는 경우에도 실제 감정평가를 위해서는 현황사진도 필요할 것입니다.
더불어 동일 또는 유사 신축년도 및 구조의 건물이 구역 내 있다면 참고자료로 사진 등을 같이 구비함이 바람직하다고 봅니다. 도면이나 측량성과도만으로 건물의 상태를 판단하기가 쉽지 않은 경우가 많기 때문입니다.
마지막으로 건물 사전철거 관련 감정평가 관련하여 검토할 부분은 건물을 사전철거 하더라도 토지등소유자의 권리·의무에는 영향을 주지 않는 것(법 제81조)과 종전건축물 가격의 기준날짜가 철거허가를 득한 날(법 제72조)인 것이 서로 상충되지 않느냐는 점입니다.
종전자산의 평가기준일자가 사업시행계획인가 고시일이나 그 전에 철거하는 경우는 철거허가일이고 통상 부동산 가격이 사업진행이 성숙될수록 상승되는 경우가 많음을 감안하면 토지등소유자의 권리를 침해할 수도 있다는 것입니다.
그러나 토지와 건물 모두를 사업시행인가 전 철거허가 날짜로 평가하는 것이 아닙니다. 토지는 소멸되지 않으므로 멸실된 건물내역에 따라 용도를 판단하게 되고 사업계획인가고시일로 평가하므로 평가액에 차이가 없습니다. 건물은 어떨까요? 건물과 같은 상각자산은 신축 후 기간 경과에 따라 차츰 감가되는 점을 감안하면 사전철거가 소유자의 평가가액에 불리하게 작용하지는 않을 것입니다.