부산시 소재 A재개발조합의 조합원 甲은 같은 대지상에 주택 1채와 그 옆에 기존무허가건물을 소유하고 있고 건물 2채의 주거전용면적을 합하면 118㎡를 초과하여 조합원 분양신청기간 내에 59A형 아파트 2채에 관하여 분양신청을 하였다. 무허가건물은 분양신청 기간 전에 甲의 동의없이 도로조성공사를 수행하면서 제3자가 임의로 철거한 상황이다. 조합은 甲의 분양신청에 대하여 59㎡A형 아파트 1채에 관한 분양권을 부여하는 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하여 인가를 받고 고시하였다. 이와 같은 관리처분계획 수립은 적법한지 여부?

1. 도시정비법령의 규정=도시정비법 제76조제1항제6호는 “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정하고, 같은 조 제1항제7호 다목 본문은 “제6호에도 불구하고 제74조제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다”고 규정하고 있다.

또한 부산시 정비조례 제36조는 “종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 하며, 종전 토지 또는 건축물의 소유권은 관리처분계획 기준일 현재 부동산등기부에 따른다(제4호)”고 규정하고 있고, 동 조례 제37조제1항은 관리처분계획기준일 현재 ‘종전 건축물중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자’를 도시정비법시행령 제63조제1항제3호 단서에 따라 주택재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자로 정하고 있다.

2. 쟁점=이 사건에서 원고 甲에게 59㎡A형 아파트 2채의 분양권이 인정되려면 ①이 사건 무허가건물이 기존무허가건물로서 주거용으로 사용되는 건물이어야 하고 ②이 사건 주택과 이 사건 무허가건물 등의 주거전용면적의 합계가 118㎡을 초과하여야 하며 ③원고가 관리처분계획기준일인 분양신청기간 만료일 당시 이 사건 무허가건물의 소유자이어야 한다. 특히 제3자가 분양신청기간 만료일 전에 임의로 이 사건 무허가건물을 철거하여 존재하지 않는 경우에도 원고가 2주택 분양대상자의 지위를 유지할 수 있는지 여부가 쟁점이다.

3. 이 사건 주택과 무허가건물의 주거전용면적의 합계가 118㎡을 초과하는지 여부에 관한 판단=甲은 이 사건 토지위에 위치한 화장실, 창고 등이 이 사건 주택 또는 무허가건물 내에 위치하므로 주거전용면적으로 산입할 수 있다고 주장한다.

주택법 시행규칙 제2조는 단독주택의 경우 ‘바닥면적에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외), 본 건축물과 분리된 창고·차고 및 화장실의 면적은 제외한 면적’으로 주거전용면적으로 산정하도록 규정하고 있고 건축법시행령 제119조는 ‘건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선에서 둘러싸인 부분의 수평투영면적’을 건축물의 바닥면적으로 산정하도록 규정하고 있다.

피고 조합이 화장실, 창고 등의 건축물 현황을 별도로 파악하였던 점 등에 비추어 위 화장실, 창고 등은 이 사건 주택 및 무허가건물과 분리되어 있었던 것으로 봄이 타당하여 따라서 주택법 시행규칙에 따라 위 화장실, 창고 등은 주거전용면적에 산입할 수 없다.

설령 이 사건 무허가건물의 면적을 모두 주거전용면적으로 인정하더라도 주택과 면적을 합산하면 105㎡에 불과하여 59㎡A형 아파트 2채의 분양권이 인정되기 위한 주거전용면적에 미치지 못한다.

4. 원고 甲이 분양신청기간 만료일 당시 무허가건물의 소유자인지 여부=종전 건축물의 소유자로서 주택재개발사업으로 조성되는 공동주택의 분양대상자로 인정되려면 부산시 도시정비조례에서 정한 바에 따라 관리처분계획기준일인 분양신청기간 만료일 당시 종전 건축물의 실제 소유자이어야 한다.

제3자가 임의로 건물을 철거하거나 천재지변 기타의 사유로 건물이 멸실, 훼손된 경우와 같이 사업시행자가 책임질 수 없는 사유로 건물이 존재하지 않게 되는 경우에는 공동주택 분양대상자의 지위가 유지되는 것으로 해석할 수 없고 그와 같은 경우에도 분양대상자의 지위가 유지된다는 내용의 조합 정관은 확인되지 않는다.

5. 결론=원고는 피고 조합에게 59㎡A형 아파트 2채에 관한 분양권을 주장할 수 없고 피고 조합이 이 사건 관리처분계획에서 원고에 대하여 59㎡A형 아파트 1채에 대한 분양권만을 인정한 것은 도시정비법령 등의 규정에 따른 것으로 적법하다.

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