1. 재개발·재건축조합의 의의=시장·군수 등, 토지주택공사 등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다(법 제35조제1항).
재개발·재건축조합이란 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 시행하기 위해 토지등소유자가 설립한 단체를 말한다. 조합은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한 목적으로 설립된다.
조합은 법인으로 하고, 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 등기하는 때 성립한다(법 제38조제1항, 제2항). 조합에 관하여는 도시정비법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다(법 제49조). 따라서 조합의 운영은 도시정비법 및 조합정관에 따르며, 보충적으로 민법중 사단법인의 규정을 준용한다.
조합은 그 명칭에 ‘정비사업조합’이라는 문자를 사용하여야 하며(법 제38조제3항) 이는 주택법상 직장조합, 지역조합 또는 다른 사업의 시행자와 혼동을 방지하기 위하여 규정한 것이다.
사업주체가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 하는데, 사업주체인 조합은 별도의 주택건설사업자로 등록하지 않아도 조합설립인가를 받은 경우에는 조합설립인가일부터 주택법에 의한 사업주체로 간주한다(법 제35조제6항).
2. 조합의 주소 등=법인의 주소는 그 주된 사무소의 소재지에 있는 것으로 한다(민법 제36조). 주된 사무소란 수개의 사무소 중에서 법인의 최고 수뇌부가 존재하는 장소를 말한다. 주된 사무소의 소재지는 사업시행구역이 소재하는 구의 관할구역 안에 두는 것을 원칙으로 한다(서울시 조례 제15조제1항제2호).
조합의 경우 조합의 주된 사무소는 ○○ (시·도) ○○ (시·군·구) ○○ (읍·면) ○○ (리·동) ○○ 번지 ○○호에 두며, 조합사무소를 이전하는 경우 대의원회(대의원회가 없는 경우 이사회)의 의결을 거쳐 인근지역으로 이전할 수 있으며, 조합원에게 통지한다(표준정관 제4조).
조합의 대의원회 또는 이사회의 의결에 따라 주된 사무소를 이전하는 경우 조합은 시장·군수에게 신고하여야 한다(시행령 제39조 제1호).
3. 조합의 권리능력 및 행위능력=조합은 법인으로 하므로(법 제38조제1항) 조합은 법인성이 인정된다.
조합은 법률의 규정에 좇아 정관으로 정한 목적의 범위 내에서 권리와 의무의 주체가 될 수 있고(민법 제34조), 각종의 재산을 보유할 수 있으며, 또 그 대표기관이 한 의사표시에 의하여 재산에 관한 권리와 의무를 가지게 된다.
다만 조합의 권리능력은 법률과 목적에 의하여 제한을 받으며 자연인을 전제로 한 생명권, 친권 등의 권리를 가지지 못한다.
조합은 권리능력의 범위내에서 행위능력을 가지며, 조합은 제3자와 거래 등을 통해 권리와 의무를 갖게 된다. 조합의 행위는 대표기관인 조합장을 통해서 하고, 이 대표기관의 행위는 곧바로 조합의 행위로 평가된다.
조합장은 조합을 대표하나(민법 제59조제1항, 법 제42조제1항) 실질적으로 대리관계와 비슷하므로 민법은 “법인의 대표에 관하여는 대리에 관한 규정을 준용한다.”고 규정하고 있다(민법 제59조제2항). 자연인에 있어서의 행위무능력자제도는 법인의 경우에는 없다.