[서울시 지구단위계획, 어떻게 바뀌나] 도시재생 시대 지속가능한 도시관리 수단으로

새로운 서울시 지구단위계획 수립기준에는 △지구통합기본계획 신설 △방재안전 및 지역(역사)자산 보전·활용계획 신설 △실내형 공개공지 도입 △지역매니지먼트 및 주민제안 운영기준 도입 △지역기여시설 도입 △준주거·상업지역 기준용적률 상향 및 준주거지역 비주거비율 제한 △건폐율계획 신설 등이 담겼다.

첫째, 지구단위계획 수립시 전체 지구의 미래상과 지역의 발전목표를 통합적으로 제시하는 지구통합기본계획을 수립해 계획의 예측가능성을 담보하고 지역 맞춤형 개발을 유도한다.

둘째, 기후변화 등에 대응하는 방재안전계획과 지역의 정체성을 보전하는 지역(역사)자산보전‧활용계획을 수립해 도시재생 등 새로운 도시 패러다임에 대응한다. 또 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련했다.

방재안전계획은 상습침수나 화재 같은 재해에 취약할 소지가 있는 지역을 미리 파악해 맞춤형으로 수립한다. 예컨대 한옥 등 목조건축물 밀집지역은 소방시설을 충분히 확보하고 방재성능을 강화하는 외장재 처리를 하는 등의 계획을 세울 수 있다. 지역(역사)자산보전‧활용계획은 지구단위계획수립 시 문화재나 산업유산, 역사문화자산이 있는지 조사하고 보전가치와 활용유형에 따라 다양한 보전활용 방안을 마련해야 한다.

셋째, 일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 공개공지는 외부에 노출되는 방식이 대부분이다. 시는 건물형태로 휴게공간을 짓거나 건물 내부에 조성하는 실내형 공개공지를 새롭게 도입해 폭염이나 미세먼지 등을 피할 수 있도록 했다.

넷째, 지역주민들이 지역 유지 또는 활성화를 위해 참여하는 지역매니지먼트도 도입했다. 지역 내 공개공지를 활용해서 축제나 행사 등을 여는 방식이다. 또 지역에 대해 잘 아는 주민들이 스스로 관리계획을 제안하거나 계획수립을 공공에 요청할 수 있도록 주민제안 관리운영기준을 신설했다.

지역매니지먼트는 토지·건물 등 소유자, 주민 등 민간이 스스로 지역의 유지관리 및 활성화를 위해 운영계획을 수립하고 이를 실행하는 방안을 마련해 공공과의 협력방안을 구체화하는 계획이다.

주민제안 운영기준은 기존 도시조직에 대한 유지의 필요성이 높은 계획관리형 및 보전재생형 지구단위계획에서 주민이 계획수립 요청 시 공공이 이를 지원하는 상향식 지구단위계획 운영방안으로 시범사업 후 제도화를 추진한다.

다섯째, 전국 최초로 도입하는 지역기여시설은 공공성은 있지만 공공이 소유·운영하는 것보다 민간의 역량을 활용하는 게 더 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공 용도로 활용하는 것이다. 이때 5% 범위 내에서 공공기여 부담률을 완화해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있을 것으로 기대된다.

여섯째, 동일한 구역이나 동일한 용도지역임에도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성과 실효성이 부족하다는 지적에 따라 준주거‧상업지역의 기준용적률을 50~200% 상향해 현실화한다. 또 용도지역 상향 여부와 관계 없이 준주거지역의 주거비율을 90%까지 상향해 상가 공실로 인한 어려움을 줄이고 도심 주택공급 효과도 높인다는 계획이다.

이에 준주거지역 기준용적률은 250~300%에서 300%로, 일반상업지역은 300~600%에서 500~600%로 상향 조정한다. 계획 유도를 위한 용적률 인센티브 적용 자체가 어려웠던 준공업지역은 공개공지 설치시 공공성 있는 계획과 연동하고 상한용적률을 적용할 수 있도록 기준을 마련해 형평성 문제를 개선했다.

일곱째, 건폐율계획을 지구단위계획에 명문화해 소규모 필지가 밀집된 기성시가지 상업가로나 가로활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생·개발을 유도한다.

이밖에도 과도하게 큰 규모로 지정돼 있거나 분할시행기준이 없어 계획 실현성이 떨어졌던 특별계획구역은 지정면적을 축소(나대지·이전적지 5,000㎡→3,000㎡, 소필지 공동개발 3,000㎡→1,000㎡)해 적극적인 개발‧관리로 이어질 수 있도록 했다.

시는 이번 개선 사항 이외에도 균형발전을 위한 현금기부채납 도입, 저층부 가로활성화를 위한 건폐율 완화 등 제도개선 사항을 적극 발굴해 지속적으로 개선을 추진할 계획이다.

박노창 기자 park@arunews.com