재건축재개발조합 시공자 선정시 이 부분을 중점적으로 체크 !
1. 본 동영상 강의를 보는 방법
본 동영상 강의에서 각 건설회사들이 제출한 사업참여제안서 내용을 어떻게 체크할지를 설명드리겠습니다. 혹시 시공자 선정단계에 있어 각 건설회사들이 제출한 사업참여제안내용에 따라 조합에서 비교표를 작성하여 배포되어 있다면, 그 비교표를 앞에 놓고 본 동영상 강의를 들으면서, 어떤 회사의 것이 조합에 유리한지를 체크해 보시기 바랍니다.
비교표를 펼쳐놓고 유리한 회사의 란에 체크해 가면서 동영상강의를 보시면 더욱 효과적일 것입니다.
2. 서울특별시 공공지원 시공자 선정기준
시공자를 선정하는데 있어서 서울특별시의 경우에는 ‘공공지원 시공자 선정기준’(서울특별시고시 제2019-159호, 2019.5.30.개정)이라는 것을 만들어서 시공자선정절차를 구체적으로 규제하고 있음.
이 선정기준에 첨부된 [별지 제3호 서식] 입찰제안서 비교표가 있는데, 이 표를 보면 각 항목별로 비교대상을 구분하여 참여 건설회사의 제안을 비교할 수 있도록 하였음.
3. 회사 일반사항
가. 법인명
건설회사 이름, 조합원 각자 선호하는 회사가 있을 것임.
나. 시공능력 평가순위
건설업체의 시공능력을 공사실적, 경영상태, 기술능력, 신인도 등을 종합적으로 평가하여 금액으로 산정한 뒤 공시하는 순위.
다. 신용등급/부채비율
일반적인 신용등급 유형은 아래와 같음.
AAA 등급 : AAA
AA 등급 : AA+ , AA, AA-
A 등급 : A+ , A, A-
신용등급이 놓을 수록 금융권으로부터 사업비조달시 금리가 낮아져 사업비 이자부담이 줄어들 가능성 있음.
사업비대여금액이 증가할 수록 신용등급/부채비율이 중요.
라. 정비사업 준공실적
정비사업 관련한 준공실적 세대수를 기재.
일정 세대수이상 실적이면 거의 비슷하다고 판단해도 됨.
4. 공사금액
가. 조합작성 설계서 기준 공사금액
사업시행계획(변경)인가시 설계서 기준으로 제안하는 공사금액.
부실시공할염려가 없다는 가정하에 비슷한 평가업체간에는 낮은 금액이 절대적으로 유리.
시공능력평가 중·하위 건설사가 저가로 제안한다고 하여 상위 건설사와 같은 품질의 공사를 할 가능성은 적음.
나. 대안계획(원설계의 대안) 공사금액
건설회사가 자기 나름대로의 노하우로 설계 변경 등을 통하여 좋은 시공작품으로 만들겠다고 제안하는 금액.
각 회사마다 대안계획이 다르기 때문에 이 공사금액이 비교대상이 될 수는 없음. 조합원이 선택할 문제임.
다만, 원안 공사금액이 저가인 회사가 대안계획 공사금액도 저렴할 가능성이 높음.
다. 무상제공계획(무상품목)
무상제공품목 : 빌트인 가전, 주방, 욕실, 드레스룸, 창호, 발코니, 붙박이장, 시스템에어컨등등
무상품목이 많으면 좋겠지만, 공짜가 아니고 대부분 공사비에 포함됨.
시공자의 이익을 줄여서 무상제공해 주는 것이 아님.
단, 같은 공사비 조건에서는 무상품목이 많은 것이 유리.
5. 사업비 대여
가. 사업비대여금액
무이자일 경우에는 대여금액 총액이 많은 것이 좋음.
유이자일 경우에는 대여금액의 총액은 고려대상이 아님.
나. 금리조건(이율)
일반적으로 금융기관 최저금리로 제안.
단, 일정금리(예, CD+ %)와 금융기관 최저금리 중 낮은 것으로 한다고 제안할 경우에는 이 조건이 유리.
다. 상환조건
무이자일 경우에는 늦게 상환하는 것이 유리.
유이자일 경우에는 이 조건은 별 의미 없음.
6. 이주비 대여
가. 이주비 대여
서울특별시 항목에는 없음.
무이자 또는 유이자를 전제로 금융기관으로부터 부동산담보대출을 받은 뒤 조합원이 입주시 상환.
나. 추가이주비 대여
LTV제한 등으로 이주비대출금액이 40% 정도밖에 되지 않자 시공사들이 추가로 이주비대여 조건 제시.
이때도 금액 및 이율이 중요.
7. 청산 방법
가. 부담금 납부 시점 / 방법
부담금 : 분양금액 – 조합원 권리가액(종전자산평가금액 ⅹ비례율)
부담금 납부액으로 시공사 공사비, 사업비 상환 등을 하게 됨.
계약금 10%, 중도금 60%~70%, 잔금 20~30% 정도.
늦게 납부 또는 입주시 납부하는 것으로 제안이 들어오는 경우가 있음.
이 경우 늦게 납부하는 대신 그동안의 이자를 조합원이 부담하도록 되어 있으면, 의미가 없음.
늦게 납부하는 만큼 유이자사업비 상환이 늦어져 사업비 금융비용 증가.
나. 환급금 지급 시점 / 방법
환급금 : 조합원 권리가액(종전자산평가금액 ⅹ비례율) - 분양금액
환급금을 일찍 지급토록하면 해당 조합원은 유리, 조합은 사업비 상환이 늦어져 금융비용 증가.
8. 공사 도급 조건
가. 물가 상승에 따른 설계변경 여부
‘설계변경’이 아니라 ‘공사비 변경’이 맞음.
공사기준일이 언제인지가 중요.
같은 금액이면 공사기준일이 늦을 수록 조합에 유리.
A사 : 2020.5. 기준
B사 : 2022.7. 기준
나. 지질여건 변동시 설계변경 여부
‘설계변경’이 아니라 ‘공사비 변경’이 맞음.
공사 토지 형질이 일반토사인줄 알았는데, 착공시 암반이 발견된 경우 공사비 증가요인이 됨.
지질여건 변동시공사비 인상 없는 것이 조합에 유리.
다. 착공시기
이주완료후 착공하게 됨.
이주완료후 착공시기까지 기간이 단기간인 것이 유리.
A사 : 이주완료후 1개월내 착공
B사 : 이주완료후 4개월내 착공
B사의 경우 3개월간 사업기간이 더 길어져서 사업비, 이주비금융비용증가등으로 조합에 불리.
라. 공사기간
공사기간이 짧은 것이 조합에 유리.
길면 그 기간동안만큼조합의 사업비 금융비용, 이주비금용비용 증가.
마. 공사비 지급방법
공정율과 분양수입금 입금을 고려해야 됨.
공정율에 따른 지급 : 분양수입금이 입금 안되어도 지급해야 됨.
분양수입금내 지급 : 공정율이 못 미쳐도 분양수입금 입금되면 지급.
가장 좋은 것 : 분양수입금 입금한도 내 공정율에 따라 지급.
9. 분양 책임, 지체상금
가. 분양 책임 / 조건
일반분양분에 대한 분양책임은 원래 조합이 짐.
가끔 미분양분에 대해 대물변제로 받겠다고 시공자가 제안함.
대물변제 기준금액이 높은 것이 조합에 유리.
상가 : 주택과 달리 시공사가 대물변제로 가져가도 미입점점포가 발생하면 상권활성화가 안되어 피해 발생, 따라서 미분양분에 대해 시공사 대물변제보다는 리츠나 부동산투자회사등을 통하여 미분양점포를 임대하여 입점토록하는 것이 더 유리할 수도 있음.
나. 시공자 책임에 따른 공사지연 보상 조건
지체상금 : 대개 (지체일수/1000) ⅹ계약금액
한도설정 : 대개 100/1000, 이보다 적은 경우도 있어 한도설정을 최대한 하는 것이 조합에 유리
다. 기타사항 (무상지분율 환산)
지분제일경우에는 완전히 달라짐.