Q. 정비구역 내 사도가 포함된 단독주택 부지를 소유하고 있습니다. 도로가 전체 토지평가액에 불리하게 작용하는 것은 아닌지요?
A. 도로의 감정평가는 토지와 관련하여 필자가 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다. 또한 도로는 평가대상 도로의 종류, 개설경위, 진입로 등 평가에서 고려할 사항이 많은 유형이고 평가의 난이도도 다소 높은 편이라고 할 수 있습니다.
도로 종류별 평가방법은 다음 기회에 다루도록 하고 이번 회에는 논점을 좁히기 위해 관리처분과 관련하여 가장 높은 빈도를 차지한다고 볼 수 있는 사도의 평가에 관해 살펴보겠습니다.
사도의 감정평가를 논하기에 앞서 사도의 개념을 알아보겠습니다. 사도는 크게 사도법상의 사도와 사실상의 사도로 나눌 수 있는데 사도법 제2조에서는 「도로법」에 따른 도로나 준용도로, 농어촌도로 이외의 도로를 사도로 규정하고 있습니다.
그러나 사도법상의 사도는 실제로는 거의 없으며 일반적으로 얘기하는 사도는 대부분 사실상의 사도라고 할 수 있습니다. 사실상의 사도는 보상법규에서 근거를 찾을 수 있는데 토지보상법 시행규칙 제26조는 ①도로개설당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 ②토지소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 ③건축허가 과정에서 허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로 ④도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로 등을 사실상의 사도로 규정하고 있습니다.
사도의 감정평가는 크게 두 가지 이슈가 있는데 하나는 평가방법이고 둘째는 사도를 대지로 보는 것이 유리한 것이 아니냐는 것입니다.
사실상의 사도는 토지보상법 시행규칙 제26조 등을 준용하여 인근토지의 3분의 1 이내로 평가합니다. 그 이유는 도로를 개설함으로써 그 부분에 대한 토지의 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다고 보기 때문입니다(대법원 73다399 등 참조).
이러한 평가방법은 언뜻 토지소유자 입장에서는 합리적이지 않다고 볼 수도 있습니다. 그러나 판례는 "토지 소유자가 자기 소유 토지 중 일부에 도로를 설치한 결과 도로 부지로 제공된 부분으로 인하여 나머지 부분 토지의 편익이 증진되는 등으로 그 부분의 가치가 상승됨으로써(화체이론) 도로부지로 제공된 부분의 가치를 낮게 평가하여 보상하더라도 전체적으로 정당보상의 원칙에 어긋나지 않는다"고 보고 있습니다(대법원 2011두7007).
예를 들어 보겠습니다. 평가대상 토지‘가’는 대지, ‘나’는 사도인데 2 필지를 1개의 토지로 가정하면 ‘가’부분은 대지로 ‘나’부분은 3분의 1 이내로 평가됩니다.
만약 사도를 대지로 본다면 어떻게 될까요? ‘나’의 가격은 높아지겠지만 ‘가’는 맹지가 되고 평가금액도 낮아집니다. 면적을 고려하면 더 불리할 수 있는데 보통 대지면적이 사도면적보다 크기 때문입니다.
따라서 사도를 일반 도로평가의 원칙에 따라 평가하지 않는 것은 오히려 전체적인 토지효용이 감소되어 감정평가액이 낮아질 가능성이 더 높다고 할 수 있습니다.