Q. 재개발사업구역에 소재하는 주택을 상속받았습니다. 상속신고와 관련해서 주택을 감정평가 하는 것이 좋다는데 왜 그런가요?
A. 부동산을 포함한 재산을 상속받을 때 상속인은 관할세무서로부터 상속세 납부대상 여부를 판단받기 위해 상속가액을 신고해야 합니다. 이때의 가액은 시가로 하고 부동산의 경우 감정평가가 반드시 필요하지는 않습니다. 그럼에도 부동산 상속에서 감정평가가 대두되는 이유는 부동산이 상장주식처럼 지속적으로 거래되어 시장가치를 확인하기 쉬운 자산이 아니기 때문입니다.
이하에서는 상속 관련 감정평가의 필요성, 평가실시 여부 판단기준 등에 대해 알아보겠습니다. 상속관련 감정평가 여부를 검토하려면 관련 규정을 살펴볼 필요가 있는데 내용을 요약하면 「상속세 및 증여세법」(이하 ‘법’이라 함) 제60조제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재(이하‘평가기준일’이라고 함)의 시가(時價)에 따른다고 규정하고 있습니다.
이때 시가란 다수의 거래당사자가 자유롭게 거래하는 경우 계약이 체결된다고 인정되는 가액을 말하는데 상속부동산에서는 ①감정평가액이나 ②개별공시지가, 주택공시가격, 건물 기준시가 등의 공시가격 모두를 인정하고 있습니다. 따라서 상속신고 감정평가는 필수사항이 아닙니다.
또한 공시가격은 인터넷 등에서 무료로 열람하면 되지만 감정평가는 수수료를 지급해야 합니다. 그렇다면 부동산 상속가액 신고는 공시가격으로 하는 것이 나을까요?
동일물건에 대해 감정평가액이 공시가격보다 높다는 것을 전제로 상속신고시점과 상속재산 양도시점으로 나눠 장·단점을 살펴보겠습니다.
상속시점에서 공시가격으로 신고하면 과표가액이 낮아지므로 상속세 부담은 줄어드는 반면 감정가액으로 하면 세부담은 증가합니다. 양도시점은 반대가 됩니다. 양도에서는 상속신고가액이 취득가액이 되고 이를 감정평가액으로 신고하였다면 공시가격에 비해 금액이 높으므로 양도차익(양도금액–취득가액)이 줄어들어 양도세가 절감됩니다. 결론적으로 상속에서 감정평가를 통해 시가를 산정할지 여부는 당사자가 상속세와 양도세 중 어디에 비중을 둘 것인지 그리고 개인별로 상속세와 양도세를 비교하여 어느 세부담이 더 큰지를 감안하여 결정될 것입니다.
이에 대해 상황에 따라 다르나 대략 다음과 같은 기준을 참조할 수 있겠습니다. 첫째, 상속세 부담유무입니다. 최근 경향을 보면 상속에서 감정평가를 통해 가액신고를 하는 경우가 늘고 있는데 이것은 실제 상속세를 부담하는 경우가 많지 않는 것에 기인합니다. 2016년도 기준 전체 상속신고 가운데서 상속세납부의무가 발생하는 경우는 대략 2~3% 정도에 것을 보면 알 수 있습니다.
둘째, 정비사업과 관련해서 상속재산의 양도시점을 고려해야 합니다. 세부적으로 종후자산을 분양을 받는 것과 현금으로 청산하는 경우를 나눠야 하는데 각각 양도시점이 달라지기 때문입니다. 분담금을 부담하고 조합원분양을 받는 경우 상속재산 양도시점이 수분양자산의 양도일(분양받은 아파트를 추후 양도하는 때)로 이연되는 효과가 있습니다.
반면 현금청산은 청산시점에서 양도된 것으로 간주됩니다. 특히 상속개시 전후 6개월 이내에 현금청산 금액이 확정될 수 있다면 「상속세법 시행령」 제49조 ‘평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우의 가액’에 해당되어 상속인이 별도로 감정평가를 하지 않아도 됩니다. 다만, 현금청산 시점을 어느 정도 예측할 수 있어야 할 것입니다(시행령 제49조는 꼭 현금청산이 아니더라도 상속 이후 매매를 하는 케이스에도 적용될 수 있습니다).
마지막으로 상속세 신고를 위한 감정평가를 언제나 할 수 있는 것은 아니라는 점도 참고해야 합니다. 상속신고 목적 감정평가는 경우에 따라 예외를 인정하다고 하더라도 원칙적으로 상속이후 6개월 이내에 평가된 금액이 시가로 인정되므로 상속시점에서 공시가격으로 신고하고 양도시점에서 평가를 받아 취득가액을 수정할 수는 없습니다.