Q. 재개발구역 내 토지를 여러 사람이 지분소유하고 있습니다. 공유지분과 단일소유권 부동산을 감정평가할 때 다른 점이 있나요?
A. 정비사업구역 내 부동산은 조합원분양이 각각 공유자에게 주어지지 않으나 공유자의 투입자본, 재산세 부담 등을 줄이기 위해 정비구역외 지역에 비해 공유지분으로 소유하는 비율이 높은 편인 것 같습니다.
공유지분 부동산은 감정평가에서 원칙적으로 평가대상의 전체 가액에서 지분비율을 적용하여 산정합니다. 예를 들면 전체 토지가 10억원이고 갑, 을이 1/2지분을 가지고 있다면 갑과을의 지분별 종전자산 평가액은 5억원이 됩니다. 즉, 지분소유 부동산은 평가방식 차이가 있는 것은 아니며 공유지분 합계액와 1인 소유토지 평가액은 같습니다.
그런데 예외적으로 공유자별로 점유하는 위치가 다르고 가격격차를 수반한다면 지분별로 구분하여 평가될 수 있습니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제7조에서는 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있고 이를 구분평가라 하는데 공유자의 점유위치가 다른 경우는 전형적인 구분평가의 예입니다.
단일 토지를 A, B가 공유하고 A는 도로에 접하는 부분을, B는 후면을 점유한다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 객관적으로 A, B의 위치가격이 다르다고 할 수 있어 점유 위치 상태에 따라 토지단가도 차이가 날 수 있습니다. 지분별 구분평가는 점유위치확인이 가능하다는 전제가 필요한데 위치확인은 당사자의 주장이 아닌 점유위치를 증빙할 수 있는 객관적인 자료가 있어야 합니다.
「감정평가 실무기준」에서도 공유지분 토지의 위치는 공유지분자 전원 또는 인근 공유자 2인 이상의 위치확인동의서를 받도록 하고 있습니다. 건물이 있는 토지는 건축허가도면이나 합법적으로 건축된 건물로 확인하거나 상가·빌딩 관리사무소나 상가번영회 등에 비치된 위치도면으로 확인되어야 구분평가가 가능합니다.