1. 관련 법령의 규정 및 쟁점
(1)관련 법규=토지보상법 시행규칙 제45조는 영업손실의 보상대상인 영업으로서‘사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업’을 하고 있는 경우를 규정하고 있고, 동 시행규칙 제54조는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 하지만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하고, 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다고 규정하고 있다.
(2)쟁점=甲과 乙은 사업구역 내 주택을 소유하는 조합원이자 세입자(영업권자) 지위를 겸하는 경우에 이 사건 사업시행으로 인한 토지보상법에서 정하는 영업보상 또는 주거이전비의 지급대상에 해당하는지 여부이다.
2. 甲과 乙이 토지보상법에 의한 영업보상비 내지 주거이전비 지급대상인지 여부
①토지보상법령의 규정에 의하여 공익사업시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비는 공익사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에게 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원인데, 재개발정비사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어려운 점
②재개발사업에서 재개발사업에 동의하여 분양신청을 함으로써 사업에 참여한 토지등소유자(조합원)는 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고 그가 가지는 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사할 뿐만 아니라 궁극적으로는 공익사업의 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있는데, 이러한 특수성은 ‘소유자 겸 세입자’인 조합원에 대하여 세입자 주거이전비 내지 영업보상을 인정할 것인지를 고려할 때에도 반영되어야 하는 점
③또한 도시정비법 제61조 제1항은 사업시행자가 재개발사업 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대하여 정비구역 내·외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하여야 한다고 정하고 있고, 이러한 다양한 보상조치와 보호대책은 소유자 겸 세입자에 대해서도 적용될 수 있으므로 최소한의 보호에 공백이 있다고 보기 어려운 점,
④조합원인 소유자 겸 세입자를 재개발정비사업조합의 세입자 주거이전비 및 영업보상비 지급대상이 된다고 본다면, 지급액은 결국 조합원 모두의 부담으로 귀결될 것인데, 동일한 토지등소유자인 조합원임에도 우연히 정비구역 안의 주택에 세입자로 거주하였거나 영업을 하였다는 이유만으로 다른 조합원들과 비교하여 이익을 누리고, 그 부담이 조합·조합원들의 부담으로 전가되는 결과 역시 타당하다고 볼 수 없는 점(대법원) 등의 제반 사정을 종합하여 보면, 도시정비법이 적용되는 재개발정비사업의 사업구역 내 주거용 건축물, 상가 건축물을 불문하고 이를 소유하는 조합원이 정비사업에 동의하고 사업시행으로 신축될 건축물에 관한 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 경우에는 위 조합원이 사업구역 내의 타인 소유 건축물에 거주하거나 영업하는 세입자라 하더라도 토지보상법 시행규칙 제45조, 제54조 제2항에 따른 영업보상비 내지 주거이전비의 지급대상에는 해당하지 않는다고 봄이 타당하다.
3. 사례의 정리=조합원 甲은 사업구역 내 부동산의 소유자이고, 조합원 乙은 마찬가지로 사업구역 내 부동산의 소유자로서 각각 분양신청을 한 바 있다.
위에서 본바와 같이 甲과 乙은 사업구역 내 타인 소유 건축물을 임차하여 甲은 영업을, 乙은 세입자로서 거주하여 왔다 하더라도 정비사업에 참여하여 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다고 볼 수 있으므로, 소유자 겸 세입자로서 주거이전비 내지 영업보상비 지급대상에 해당하지 않는다.