2017년 문재인 정부가 들어선 이후 정비사업에 대한 규제 정책이 본격화됐다. 정비사업은 물론 부동산 시장이 불안정해지자 규제를 통해 주택가격 안정화에 나선 것이다. 실제로 올해 초까지 정부가 내놓은 부동산 정책은 무려 19번에 달한다. 그동안 정부의 정책은 규제를 덧칠하는 방식으로 발표를 이어왔다. 정책 시행에 따른 부작용이나 풍선효과가 발생하면 땜질 처방을 하는 방향인 셈이다. 집값만큼은 반드시 잡겠다는 문재인 대통령의 발언에도 집값는 쉽사리 안정되지 않았다. 부동산 시장에 보내는 시그널만 강력했을 뿐 정책이 뒷받침되지 못한 탓이었다. 주택가격 안정을 위해서는 지속적인 규제보다는 현실에 맞는 정책이 필요하다. 공교롭게도 올해 초 추미애 법무부장관이 임명되면서 한 발언이 현 상황에 부합한다. “수술칼을 여러 번 찌르는 건 명의가 아니다”
문 정부의 첫 부동산 정책
문재인 정부의 주택시장 관리 능력을 시험할 첫 부동산 대책이 발표됐다. 문 정부가 들어선 이후 부동산 불안심리가 안정되면서 주택가격이 폭등하자 규제 정책을 내놓은 것이다.
정부는 2016년 11·3 대책 당시 선정된 37곳의 조정대상지역(서울 25개구, 경기 6개시, 부산 5개구, 세종)에 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 추가로 지정했다. 조정대상지역으로 선정된 40곳에 대해서는 주택담보대출의 기준이 되는 총부채상환비율(DTI)와 담보인정비율(LTV)을 각각 10%씩 강화했다.
또 서울 지역의 전매제한기간도 연장됐다. 기존에는 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 경우 소유권 이전등기 시까지 전매를 제한했지만, 서울 전지역으로 전매제한기간을 확대했다. 주택가격 상승의 원인으로 지목된 재건축에 대한 규제도 시작됐다. 기존에는 재건축 조합원은 주택을 소유한 수만큼, 과밀억제권역 내에서도 최대 3주택까지 분양 받을 수 있었다.
하지만 6·19 대책을 통해 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상지역에서는 조합원은 원칙적으로 1주택만 분양 받을 수 있도록 했다. 다만 기존 주택의 면적이나 종전자산평가금액에 따라 추가 분양을 받는 이른바 1+1 분양이 가능한 경우에는 예외적으로 2주택을 허용했다.
투기과열지구·투기지역 추가
정부가 부동산 정책 목표인 ‘주택시장 안정’을 달성하기 위한 초강력 대책을 마련했다. 국토교통부는 지난 2017년 8월 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화에 중점을 둔 대책을 발표한다.
이에 따라 투기과열지구와 투기지역을 신규·추가로 지정했다. 강남4구와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 세종 등을 투기지역으로 묶는 한편 서울 전지역과 과천, 세종 등은 투기과열지구로 지정했다.
민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준에 대해서도 개선 작업을 벌였다. 민간택지의 경우 분양가상한제 적용기준이 엄격하게 규정되어 있어 사실상 유명무실한 상황이었다. 이에 정부는 주택가격 상승률과 청약경쟁률 등의 정량요건을 개선해 민간택지에도 상한제를 적용할 수 있도록 기준을 개선했다.
재건축·재개발 등 정비사업에 대한 규제도 강화했다. 재건축의 최대 규제로 평가되는 재건축초과이익환수제의 부활을 예고했다. 이에 따라 2018년 1월 재건축초과이익환수제가 시행에 들어가게 된다.
또 투기과열지구 내 재건축 조합원에 대한 지위양도금지를 추진했다. 더불어 재개발·도시환경정비사업은 조합원의 분양권을 소유권 이전등기 시까지 전매가 불가능하고, 임대주택 의무비율의 하한선을 설정해 의무 공급토록 했다.
공급 확대 담은 주거복지로드맵
정부의 기존 부동산 규제 정책과는 달리 ‘주거복지로드맵’은 주택공급 확대를 통한 수요자 지원을 목표로 설정됐다. 주택공급량을 늘려 무주택 서민과 실수요자의 내 집 마련 문제를 해소하겠다는 취지다.
먼저 생애단계별, 소득수준별로 수요자의 맞춤형 지원 방안을 담았다. 청년층은 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원 등을 강화한다. 신혼부부의 경우 공공임대 20만호, 신혼희망타운 7만호 등을 공급하고, 분양주택 특별공급도 확대한다.
무주택 서민과 실수요자를 위한 주택 공급도 늘린다. 공적임대를 연간 17만호 공급하고, 공공분양과 민간분양용 공공택지를 통해 분양주택 공급량도 늘린다는 계획이다. 40여개의 공공 주택지구를 신규로 개발해 16만호를 추가로 확보한다. 기업형 임대사업, 일명 ‘뉴스테이’에 대한 제도도 개편됐다. 뉴스테이는 지난 2015년 1월 민간임대사업에 대한 규제를 대폭 축소하고, 지원을 확대해 민간 임대사업을 육성하기 위해 시행됐다.
하지만 공공의 지원에 비해 임대료가 비싸고, 입주자격 제한이 없어 서민의 주거 안정에 한계가 있다고 판단했다. 이에 따라 기업형 임대사업은 공공지원주택으로 변경하고, 무주택자에게 우선 공급하는 등 공공성을 높이는 방향으로 개선했다.
종부세 인상·다주택자 규제 강화
정부가 부동산 규제와 주택 공급 방안을 발표했음에도 주택가격이 안정되지 않자 투기수요를 근절하기 위한 정책을 마련한다. 당시 정부는 서울과 일부 수도권을 중심으로 짧은 기간 내에 시장이 과열되고, 매물이 부족해지는 현상을 투기수요 유입에 따른 주택시장 불안으로 해석했다. 이에 따라 투기를 차단하기 위해 종합부동산세를 상향하고, 다주택자에 대한 규제를 강화했다.
종합부동산세의 경우 고가주택의 세율을 인상해 다주택자는 물론 1주택자도 18억원이 넘는 주택에 대한 세금 부담을 높였다. 3주택 이상이거나 조정대상지역에서 2주택 이상인 경우 0.1~1.2%p 추가 과세토록 하고, 세부담상한을 기존 150%에서 300%로 조정했다.
다주택자에 대한 규제는 또 있었다. 2주택 이상의 세대는 규제지역 내 주택구입, 비거주 목적의 고가주택 구입에 대한 주택담보대출을 금지했다. 조정대상지역 내 일시적 2주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 처분기긴도 3년에서 2년으로 개선했다.
서민주거 안정을 위해 수도권 주택 30만호 공급계획도 마련했다. 수도권 내 신규 공공택지 30곳을 개발하고, 지자체 협의를 통해 도심 내 주택공급을 확대하겠다는 것이다. 지방 미분양 증가에 대비해 ‘미분양 관리지역 지정기준’도 완화했다.
공적임대주택 확대한 종합계획
정부는 2019년 첫 부동산 정책으로 ‘포용적 주거복지’를 위한 공적임대주택 확대를 주요 내용으로 하는 주거종합계획을 발표한다.
주거종합계획에 따르면 포용적 주거복지의 성과를 높이기 위해 공적임대주택을 공공임대주택 13만6,000호, 공공지원임대주택 4만호 등 총 17만6,000호를 공급한다.
투기수요 차단하기 위해 부동산 과열이 재현되는 경우에는 즉시 안정화 조치를 취한다는 방침이다. 공시가격도 현실화하고, 분양가 심사 등을 감화해 분양가상한제 효과를 높이는 기틀도 마련한다. 집값 담합, 시세조종 등의 시장교란 행위를 처벌하기 위한 공인중개사법 개정도 추진한다.
재개발 임대주택 의무비율 상한을 기존 15%에서 20%까지 상향하고, 주택수급 안정 등 구역특성에 따라 10%p 범위에서 추가하는 내용도 담겼다.
또 동절기에는 기존 점유자의 퇴거조치를 제한하고, 추진위에서 선정한 정비업체를 조합에 승계하지 못하는 방안도 발표했다.
시공자 선정 시 수주 비리가 적발될 경우 정비사업 참여를 제한하는 ‘삼진 아웃’제도를 도입하고, 입찰을 무효로 하는 등의 처벌을 강화했다. 또 공사비 검증, 전문조합관리인 확대 등을 통해 시공자나 조합에 대한 감시기능도 확대했다.
민간택지 분양가상한제
서울 강남권을 중심으로 주택가격이 상승하자 특단의 대책을 마련한다. 정비사업의 최대 규제로 평가되는 분양가상한제 적용기준을 완화한 것이다.
정부는 주택법 시행령을 개정해 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 위한 준비를 완료했다. 기존에는 민간택지에 분양가상한제를 적용하기 위해서는 필수요건으로 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 했다. 하지만 개정안에는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경했다.
또 선택요건도 직전 12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다고 규정했지만, 개정안에 분양실적 등의 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용하는 내용을 추가했다.
분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한기간도 최대 4년에서 10년으로 확대했다. 구체적으로는 투기과열지구에서 분양가격이 인근 시세와 비교해 △100% 이상 5년 △80~100% 8년 △80% 미만 10년 등으로 설정했다. 전매제한기간 내에 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입하도록 했다.
더불어 분양가상한제의 실효성을 높이고, 후분양 기준을 강화하기 위해 거주의무기간 도입, 공공기관 분양가 타당성 검증, 후분양 건축공정 기준도 강화했다.
국토부·국세청 등 합동 현장점검
정부가 서울 강남 재건축이 주택가격 상승의 원인으로 지목하고, 시장안정을 위한 추가대책을 마련했다. 부동산 시장의 과열 징후에 대해 맞춤형 대응과 보완을 통해 안정화를 유도하겠다는 목표다.
시장안정대책 보완방안에는 관계기관 합동 현장점검과 상시조사체계에 대한 운영방안이 담겼다. 편법증여나 업·다운 계약 등에 대해 국토부를 중심으로 상시조사체계를 단계별로 운영한다는 계획이다.
전국 31곳의 투기과열지구를 중심으로 집중조사하고, 국토부·감정원 등이 실거래 상설조사팀을 구성해 이상거래에 대해 즉시 조사에 들어간다.
투기지역과 투기과열지구에서는 주택매매업자와 임대사업자, 매매업 법인 등에 대해 LTV를 40%로 규제하고, 고가주택 보유 1주택자도 공적보증을 제한한다.
분양가상한제 적용에 대해서도 집값 불안우려 지역을 선별해 핀셋으로 지정했다. 시·군·구 단위로 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 서울집값 상승을 선도한 지역은 주택법 시행령 개정을 통해 10월말까지 적용 여부를 결정하겠다는 계획이다.
다만 개정된 시행령이 시행되기 전 관리처분인가 신청 이후 단계인 곳은 시행 후 6개월 이내에 입주자 모집공고를 신청하면 상한제 적용에서 제외토록 했다.
3기 신도시 등 공적주택 21만호
국토부가 세계 최고 수준의 공공임대주택 공급 등을 담은 2020년 업무보고를 발표했다.
업무보고에 따르면 공적주택 21만호를 연내 공급해 세계 최고 수준의 공공임대주택을 확보한다. 또 수도권 30만호 등 신규부지를 반영해 2020~2025년간 공적주택 공급계획을 수립해 공공임대재고율을 10%(약 240만호)까지 높인다는 계획이다.
또 그동안 영구임대, 국민임대, 행복주택 등으로 구분됐던 공공임대주택을 하나로 통합해 입주자격이나 임대조건 등을 일원화한다는 계획도 세웠다. 낙후된 지역은 공공주도의 순환형 개발방식으로 정비해 영구임대, 행복주택 등을 공급한다는 방침이다. 붕괴 우려가 있는 노후아파트는 긴급 정비사업과 도시재생 인정사업제도를 연계해 정비에 착수하고, 준공 후 30년이 넘은 노후 영구임대주택은 주거재생 시범모델을 추진한다.
수도권 주택 30만호 공급을 조기화하는 내용도 포함됐다. 남양주, 하남, 인천 등 3기 신도시 3곳을 포함해 지구지정이 완료된 1·2차 지구에 대해서는 15만4,000호 규모의 지구계획을 하반기 수립한다. 더불어 도심 내 주택 공급을 활성화하기 위해 서울 도심부지에는 공공주도형 정비사업을 추진한다. 공공 참여 가로주택정비사업 지원 확대 등을 통해 사업지를 발굴해 정비에 착수한다는 것이다.
심민규 기자 smk@arunews.com