Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?
A. 건물보수와 가치에 관련하여 이번 회에는 감가상각과의 관계에 대해 살펴보고자 합니다.
설명에 앞서 정비구역 내 건물의 평가방법을 이해할 필요가 있습니다. 정비구역 내 건물은 통상 건물만의 거래가 이루어지지 않고, 건물자체의 수익보다는 정비사업 출자자산으로서 가격이 형성되어 거래사례나 수익성분석을 통한 가격산정이 어렵습니다.
따라서 건물이 상각자산인 점 등을 감안하여 신축원가에 건물을 경제적, 물리적으로 사용할 수 있는 내용연수와 준공시점부터 가격산정 기준시점까지 경과연수를 감안하여 산정합니다.
예를 들어 내용연수가 50년이고 준공시점부터 가격산정시점까지 경과연수가 30년이면 잔여연수는 20년이므로 전체가치에서 감가상각누계율을 공제한 잔존가치율은 (내용연수50-경과연수 30)/내용연수50]=40.0%로 계산됩니다. 건물 유지관리는 이러한 평가과정에서 경과연수를 산정하는데 감안됩니다. 물리적으로 동일한 30년 기간이 지난 건물이라도 적절한 보수를 한 건물과 반대의 경우는 실제 경제적 잔존연수가 달라질 수 있습니다.
만일 예시에서 적절한 관리를 통해 건물상태가 좋아 경과기간을 5년 정도 짧게 볼 수 있다면 건물의 잔존가치율은 (내용연수50–경과연수 25)/(내용연수50)=50.0%로 계상됩니다. 반대로 경과연수에 5년을 가산하는 경우 잔가율은 (내용연수50-경과연수 35)/(내용연수50)=30.0%가 됩니다.
마지막으로 건물 유지보수와 감정평가는 다음과 같이 요약될 수 있습니다.
첫째, 대개의 감가상각 자산은 보수비만큼 가치가 증가하는 것으로 보기는 어려우나 둘째, 자본적지출은 가치상승으로 이어질 수 있고 셋째, 정비구역 내 건물도 이와 유사하게 유지보수 상태에 따라 동일한 신축년도라도 가치를 달리할 수 있습니다.