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[ Key Point ] 추진위원회를 구성하여 운영을 하는 최종적인 목표는 조합을 설립하기 위함입니다. 그래서 추진위원회의 정식명칭은 ‘정비사업 조합설립추진위원회’ 인 것입니다. 따라서 조합을 설립하기 위한 창립총회를 어떻게 하여야 하는지를 살펴보도록 하겠습니다.
1. 조합설립을 위한 절차 및 요건
◯ 추진위원회가 관할관청으로부터 구성승인을 받은 뒤에 정비사업전문관리업자(약칭하여 ‘정비업체’라고 알려져 있음)를 선정하고 또 설계자도 선정하는 등 업무를 수행하다가 추진위원회가 하여야 할 가장 중요한 업무가 바로 ‘조합’을 설립하는 것이다.
◯ 추진위원회는 조합을 설립하기 위한 조직에 불과한 것이지 본격적인 정비사업을 시행해 나가는 사업시행자는 조합이기 때문에 다음과 같은 절차와 요건을 갖추어야 한다.
① 조합설립동의서를 징구하여 법이 정한 각 사업별 조합설립동의율을 충족하여야 한다.
② 창립총회를 개최하여 조합정관, 임·대의원 선출 등을 하여야 한다.
③ 조합설립인가신청을 하여 조합설립인가를 관할관청으로부터 받아야 한다.
④ 조합설립인가 후 법인등기를 하여야 한다.
2. 추진위구성 동의자 조합설립동의 간주
◯ 도시 및 주거환경정비법 (이하 ‘도시정비법’이라고 함) 제31조제2항에 따르면 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 같은 법 제35조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 보도록 되어 있다.
◯ 따라서 추진위원회 구성승인이 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 승인되기 때문에 추진위원회 구성승인을 받으면 일단 조합설립동의율이 과반수를 득하게 되는 것이다.
◯ 다만 위 구성 동의자도 조합설립인가를 신청하기 전에 시장·군수등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 할 수 있기 때문에 조합설립인가 신청전에 일부 숫자가 제외될 수도 있다.
3. 조합설립동의서 징구
◯ 위에서 본 바와 같이 추진위구성승인 동의자는 조합설립동의자로 간주되기 때문에 그 사람들을 제외하고 동의하지 않은 토지등소유자를 대상으로 하여 조합설립동의서를 징구하면 된다.
◯ 이 때 토지등소유자들로부터 거두는 조합설립동의서 양식도 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」에 정해진 양식을 사용하여 동의서를 받도록 규정되어 있다.
◯ 그런데 일단 그 조합설립동의서 양식을 토지등소유자들로부터 거두어 일정 비율의 동의율이 되면 창립총회를 개최한 뒤 조합설립인가신청을 하면 되는 것이다.
◯ 창립총회개최를 하기 위해서는 조합설립동의율을 먼저 충족하여야 하는데, 재개발사업과 재건축사업에 있어서 각각 그 동의율 요건이 다른데 다음 항에서 살펴보겠다.
◯ 그리고 「도시 및 주거환경정비법」상의 정비사업중 하나인 주거환경개선사업은 사업시행자가 시장·군수 또는 한국토지주택공사등이 사업시행자가 되기 때문에 조합을 설립할 필요가 없으며, 따라서 조합설립동의서를 거둘 필요가 없습니다.
4. 각 사업별 조합설립동의율
가. 재개발조합
◯ 재개발사업의 조합설립동의율은 아래와 같이 규정되어 있다.
② 재개발사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
◯ 재개발사업과 재건축사업의 조합설립동의율 계산방법이 다르다.
◯ 재개발사업의 경우에 ‘토지등소유자’의 개념이 ‘정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’인데, ① 건축물 없이 토지만을 소유하거나 ② 토지 소유 없이 건축물만을 소유하거나 ③ 토지나 건축물 소유 없이 지상권만을 가지거나, ④ 그리고 토지 및 건축물을 모두 소유하는 경우 등 ① ~ ④ 모두가 ‘토지등소유자’의 범위에 포함되기 때문에, 동의율 계산시 이 사람들 숫자 전부를 합하여 계산하여야 한다.
◯ 따라서 조합설립동의율은 토지등소유자(정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자)의 3/4 이상 + 토지면적(토지만 소유하거나 건축물과 토지 모두를 소유하거나)의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
◯ 앞의 3/4과 뒤의 1/2은 그 대상이 다르니 유의하여 잘 계산하여야 한다.
나. 재건축조합
◯ 재건축사업의 조합설립동의율은 아래와 같이 규정되어 있다.
③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설*의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 인가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.
◯ 위 동의율을 요약하면, “주택단지 안의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의 + 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의”를 받아야 한다.
◯ ‘복리시설’이란 ‘주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당, 종교시설, 판매시설 중 소매시장 및 상점, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 중 금융업소, 지식산업센터, 사회복지관. 주민공동시설등 주택법, 동 시행령에 규정된 공동시설을 말한다.
◯ [복리시설의 동의율] 아파트단지의 예를 들 경우 각 동별(건물별)로 구분소유자 과반수 동의를 얻어야 하는데, 상가 등은 1개의 상가건물에 구분소유자가 5명이 있는 경우도 있고, 또 1명이 있는 경우도 있다. 이럴 경우에 각 상가건물별로 구분소유자 과반수 동의를 얻어야 한다면 상가건물 1~2개 동이 동의하지 않으면 주택단지 전체가 재건축사업을 하지 못하기 때문에 무리하게 요구를 할 수도 있다. 따라서 주택단지내의 복리시설 전체를 1개 동으로 산정하여 그 복리시설 전체 동의 과반수 동의만 받으면 되도록 하였다.
◯ [동별 구분소유자가 5 이하인 경우] 아파트는 별로 그렇지 않은데 연립주택이나 다세대주택의 경우에는 1개 동의 구분소유자가 5 이하인 경우도 있음. 이럴 경우에 그 동을 1개동으로 계산하여 동별 동의요건을 갖추라고 하면 이 또한 복리시설과 같은 단점이 발생할 수 있다. 그래서 구분소유자가 5 이하인 동은 각 동별 동의율을 계산할 때에 제외시켜 버리는 것으로 하였다. 단 그 동의 경우에도 주택단지 전체 동의율을 계산할 때에는 토지등소유자 숫자나 동의자 숫자에 포함시켜야 한다.