Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?

A. 건물 수리비가 감정평가에 얼마만큼 반영되는지 또는 지출비용만큼 평가를 더 받는지 여부는 필자가 정비사업 감정평가와 관련하여 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다. 내용이 단순치 않아 몇 회에 걸쳐 비용과 가치에 대해 말씀드리고자 합니다.

논의에 앞서 필자가 설명하는 내용은 모든 사례를 아우를 수 없고 수리비와 평가금액의 관계는 사안별로 판단되어 지는 것임에 유의하여야 합니다. 건물은 구조, 관리상태, 시공방법 등에 따른 개별성이 강하고 수리 정도 및 비용의 적정성이 다르기 때문입니다.

물건의 가치와 유지관리비의 관계를 이해하기 위해서는 신규취득가와 구성(요소)원가를 이해할 필요가 있습니다. 출고가가 1억원인 자동차 한 대가 있다고 가정해보겠습니다. 자동차는 유지관리가 필요한 재화(또는 감가상각 대상)이기 때문에 제조사는 완성차 판매시에 부속품도 개별 판매합니다.

그런데 통상 자동차에 들어간 부품가격 합계는 판매가의 2배에서 3배까지 되고 여기에 인건비 등을 감안하면 출고가보다 훨씬 비쌉니다. , 대부분의 감가상각 자산은 신규취득가 < 구성원가 합계라는 공식이 성립합니다.

다시 이 자동차를 3년 정도 운영했고 편의상 50%정도 감가상각이 되었으며 주행을 위해 천만원을 들여 수리를 했으나 사정에 의해 중고차를 매각한다고 가정해봅시다. 이 경우 자동차 가치의 상한선을 출고가 1억원-감가누계액 5천만원1천만원 수리비=6천만원으로 볼 수는 있습니다.

그러나 이 차량이 6천만원에 거래될 가능성은 낮을 것입니다. 통상의 운영을 위한 수리비(이러한 비용을 수익적 지출이라고 합니다)비용 > 시장가치 또는 출고가격의 경우에 해당하기 때문입니다. 건물에 대한 비용지출도 비슷한 맥락으로 볼 수 있습니다.

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