1. 무허가건축물 소유자의 조합원지위 인정 요건
(1)사례의 쟁점=조합 정관 및 서울시 정비조례에 의하면, 1개의 주택을 여러 명이 소유하고 있는 경우에 여러 명의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정한 것은 조합원들 사이의 권리관계를 균형있게 조정하고 투기수요를 차단하여 국민의 주거안정을 확보하기 위한 취지이다.
무허가건축물은 원칙적으로 관계법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 주택 분양대상자 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받은 결과가 되고, 재개발사업의 원활한 시행을 위해서는 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않다.
본 사례의 쟁점은 사회통념상 독립한 하나의 건물로서의 물리적·외형적 요건을 갖추지 못한 무허가건축물 중 일부 부분의 소유자에게 공동분양대상자 자격이 아닌 ‘단독분양대상자 자격’을 부여할 수 있는지 여부이다.
(2)사회통념상 독립한 하나의 건물로서의 물리적·외형적 요건=도시정비법시행령 제63조 제1항 제3호, 서울시 정비조례 제36조 제1항 제1호에 의하면, 분양신청 기간이 만료되는 날인 관리처분계획기준일(분양신청기간 종료일) 현재 정비사업 시행구역 내에 위치한 종전의 건축물 중 주택 내지 사실상 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관 등에서 정한 건축물을 소유한 자는 정비사업으로 건축되는 공동주택의 분양대상자가 된다할 것인데, 이러한 주택 내지 주거용 무허가건축물은 사회통념상 독립한 하나의 건물로서의 물리적·외형적 요건을 갖추어야 한다.
(3) 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물=조합 정관 제9조에 의하면 조합원은 사업시행구역 안의 토지등소유자로 하되 무허가건축물의 경우 서울시 정비조례서 정하는 특정무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하는 경우 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정하도록 규정하고 있고, 서울시 도시정비조례 제2조 제1호는 서울시정비조례 제2조 제1호 : "특정무허가건축물"이란 "1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등"을 말한다고 규정하고 있다.
한편, 부동산등기부가 편제되어 있지 아니하여 등기에 의한 물권변동이 불가능한 무허가건물의 속성에 비추어, 여기서 ‘무허가건축물의 소유자’란 법률상의 소유권자(해당 무허가건축물을 신축함으로써 원시취득한 자)뿐만 아니라 법률상의 소유권자로부터 사실상 처분권을 취득한 자도 포함된다고 할 것이다.
2. 사례의 해결
무허가건축물은 지분등기가 불가능한 관계로 재개발사업의 시행으로 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이른바 ‘지분쪼개기’와 같은 행위를 하는 폐해를 방지하기 위한 효율적인 방안을 찾기 어려운 특수성이 있으므로, 무허가건축물 중 일부 부분의 소유자에게도 단독분양대상자 자격을 부여하는 경우에는 위와 같은 폐해가 만연하여 다른 조합원들의 재산권이 침해될 우려가 있다.
따라서 무허가건축물 중 일부 부분의 소유자가 지분쪼개기 등으로 부당하게 이익을 취하려는 목적 없이 장기간 해당 지역에 독립적으로 거주해왔음에도 지분등기가 불가능하다는 이유로 단독분양대상자에서 제외된다는 것은 가혹하다는 점을 고려하더라도, 무허가건축물의 경우에는 가구별로 독립된 주거의 형태를 갖추고 있을 것이라는 요건이 충족된다면 지분등기 여부와 무관하게 그 일부 부분의 소유자에게 단독분양대상자 자격이 부여된다고 해석할 수는 없다.
그러나 사례의 경우 사회통념상 독립한 하나의 건물로서의 물리적·외형적 요건을 갖추지 못한 특정무허가건축물의 공유자는 다른 요건이 구비된 경우에 한하여 단독분양신청권은 없지만 공동분양대상자의 자격이 있다고 할 것이다.