종전자산은 정비사업구역 내 기존 토지 및 건축물을 의미한다. 종전자산은 분양예정인 대지 또는 건축물을 의미하는 종후자산과 대비되는 개념이다. 조합원은 종전자산을 조합에 출자하여 종후자산이라는 정비사업의 결과물을 받고, 현금청산자는 자신의 종전자산을 현금으로 청산 받으면서 정비사업에서 이탈한다. 따라서 정비사업구역 내 부동산을 가진 자라면 누구나 종전자산에 대해 관심을 가질 수밖에 없다. 특히, 가격에 대한 관심이 높다.
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 종전자산 가격을 관리처분계획의 내용으로 규정하며(제74조 제1항 제5호), 위 종전자산 가격은 감정평가를 통해 결정하도록 하고 이를 수행할 감정평가업자는 시장 등이 선정하도록 규정하고 있다(제74조 제2항 제1호). 감정평가를 통하여 가격을 결정하고 사업시행자인 조합 그리고 조합원들에게 감정평가업자 선정 권한을 부여하지 않는 것이다. 이는 종전자산 가격에 대한 공정성, 객관성을 높이고 이에 대한 분쟁의 소지를 줄이는데 그 취지가 있다. 그럼에도 불구하고, 적지 않은 조합원들이 자신의 종전자산의 대상 및 가격에 상당한 의문을 제기한다.
먼저, 종전자산 항목에 토지 및 건축물 외 수목, 구축물, 공작물, 동산 등까지 포함되어야 하는 것이 아닌가 하는 의문이다. 특히, 그 대상이 많은 돈과 노력이 투자된 것이라면 종전자산에 포함되어야 한다는 목소리는 더 커질 수밖에 없다. 그러나 우리 법원은 “정원수와 정원석 등의 지장물은 도시정비법, 공익사업법 등 관련 법령에 의하여 조합원의 권리가액 산정이나 정당한 보상에 포함되는 대상이 아니다.”고 하여 수목 등을 종전자산의 대상에서 제외되어야 한다고 본다(서울행정법원 2010. 7. 15. 선고 2010구합14039판결 등 참조). 도시정비법 또한 종전자산을 “분양대상자의 토지 또는 건축물”이라고 규정하여 수목 등을 종전자산의 대상에서 제외하고 있다. 다만, 개인적으로는 위와 같은 결론에 대해 다시 검토할 필요가 있다고 생각한다. 왜냐하면, 수목, 구축물, 공작물 및 동산 등도 사실상 정비사업에 출자되는 것이어서 이를 토지 및 건축물과 달리 취급할 필요가 없고 무엇보다 조합원의 소중한 재산으로 권리가액에 포함될 당위와 명분이 있기 때문이다. 현금청산 감정평가의 경우 종전자산 감정평가와 달리 위 재산들은 감정평가의 대상이 된다.
둘째, 종전자산의 가격이 시가에 미치지 못한다는 의문이다. 감정평가 실무기준에서는 종전자산 감정평가를 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로, 대상물건의 유형・위치・규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되어야 한다고 규정하고 있다. 또한, 감정평가방법에 있어서도, 가장 최근에 공시된 표준지공시지가를 기준하도록 한 시가평가와는 달리 사업시행인가고시일 이전에 공시된 것을 기준으로 감정평가를 하도록 규정하고 있다. 종잔자산의 가격이 시가와 그 개념 및 감정평가방법에서 다르다는 점을 분명히 밝히고 있는 것이다. 따라서 조합원 입장에서는 종전자산 가격 그 자체의 높고 낮음 보다는 같은 정비사업 구역 내 다른 종전자산 가격과의 균형 여부에 주안점을 두는 것이 타당하다. 관리처분계획의 취소를 구하는 소송에서 원고는 종전전산 가격이 시가보다 낮아 위법하다는 주장을 많이 하지만, 감정평가 방법이 위법하다거나 다른 종전자산 가격과의 형평성이 심각히 훼손되거나 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 이상, 원고의 주장을 받아들이는 경우는 없다. 실제로도 대부분의 정비사업의 종전자산 가격은 시가보다 낮다. 시장 등이 조사하여 조합원에게 제공한 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 통지에 기재된 가격과도 차이가 있는 경우가 많다.