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5. 시공자 선정
가. 조합의 경우
◯ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다
◯ 다만, 조합원이 100인 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 이 경우에도 총회에서 선정하여야 한다.
◯ 조합원 수가 100인인지 여부에 대하여는 시공자선정시점을 기준으로 하여 숫자를 계산하여야 한다.
◯ 그리고 조합정관에서 ‘시공자선정방법은 도시 및 주거환경정비법 및 국토교통부 고시 정비사업 계약업무 처리기준에 의한다.’ 라고 규정하면, 결국 조합원 100인 이상의 조합의 경우와 동일해 지기 때문에, 법에 규정한 것과 달리 선정절차를 행하려면 정관 내용을 잘 규정하여야 한다.
◯ 위 규정을 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
나. 토지등소유자 방식 재개발사업의 경우
◯ 토지등소유자가 조합을 결성하지 않고 토지등소유자 방식으로 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획인가를 받은 후 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.
◯ 조합의 정관에 해당하는 ‘규약’을 제정하여 그 규약에서 정하는 바에 시공자를 선정하여야 하는데, 이 또한 ‘시공자선정방법은 도시 및 주거환경정비법 및 국토교통부 고시 정비사업 계약업무 처리기준에 의한다.’ 라고 규정하면 결국 조합원 100인 이상의 조합의 경우와 동일해 지기 때문에, 법에 규정한 것과 달리 규정하려면 규약 내용을 잘 규정하여야 한다.
다. 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우
◯ 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 사업시행자 지정·고시 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.
◯ 선정시기는 ‘사업시행자 지정 고시후’이기 때문에 조합방식과 대비하면 조합설립인가 시점과 비숫하다고 생각하면 된다.
◯ 시공자와의 계약금액은 일반적으로 고액이기 때문에 ‘일반경쟁입찰 + 전자조달시스템’ 으로 하게 될 것이다.
◯ 위 방법으로 시공자를 선정하거나 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 사업시행자가 시공자를 선정하는 경우에는 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다. 조합과 공동사업시행자, 사업대행자 방식은 이에 해당하지 않으며, 조합이 선정할 경우와 동일하게 진행하면 된다.
◯ 위에서 “대통령령으로 정하는 경쟁입찰”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 입찰방법을 말한다.
① 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 중 하나일 것
② 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 제1호의 입찰을 위한 공고를 하고, 입찰 참가자를 대상으로 현장 설명회를 개최할 것
③ 해당 지역 주민을 대상으로 합동홍보설명회를 개최할 것
④ 토지등소유자를 대상으로 제출된 입찰서에 대한 투표를 실시하고 그 결과를 반영할 것
◯ 위와 같이 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조를 적용하지 아니한다
라. 철거공사 포함
◯ 사업시행자(사업대행자를 포함한다)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사·해체·제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다.
마. 부칙 경과규정
◯ 법 부칙에는 아래와 같이 경과규정을 두고 있다.
부칙 <법률 제14857호, 2017.8.9.>
제2조(시공자 등 계약의 방법 등에 관한 적용례) 제29조 및 제32조의 개정규정은 이 법 시행 후 (2018.2.9) 최초로 계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 다만, 시공자나 정비사업전문관리업자의 경우에는 이 법 시행 후 최초로 시공자나 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우부터 적용한다.
◯ 정비사업전문관리업자와 시공자의 경우에는 이 법 시행 후 최초로 선정하는 경우부터 적용하도록 되어 있는데, 위 업체들의 선정은 조합의 경우에는 조합 총회에서 선정하기 때문에 ‘선정’이라는 말은 조합총회에서 업체를 선정하는 것을 말하는 것이다. 따라서 조합 총회에서 ‘선정’한 날, 즉 선정총회일을 기준으로 하여 적용여부를 판단하여야 한다.
◯ 일부에서 입찰공고를 낸 날을 기준으로 하여야 한다고 해석하는 경우가 있으나, 입찰공고일을 기준으로 하려면 문구를 ‘최초로 입찰공고를 한 경우부터 적용한다.’로 규정하여야 하며, 실제 국토교통부 정비사업전문관리업자 선정기준을 보면 부칙에서 ‘입찰공고를 한 경우부터 적용한다.’는 문구를 사용한 바가 있어, 입찰공고일이 아닌 선정 총회일을 기준으로 하여 판단을 하여야 할 것이다.
◯ 그리고 기존에 정비사업전문관리업자나 시공자를 선정한 적이 있었다가 이 번에 이를 계약해제 하고 다시 선정하려고 하는 경우에도 적용이 되느냐 하는 문제가 해석상 논란이 있는데, ‘최초’로 선정하는 경우부터 적용되도록 되어 있어 기존 업체에 대하여 계약해제하고 다시 선정하는 경우는 ‘최초’가 아니기 때문에 적용을 받지 않는다고 판단된다.
※ 지면상 다 설명하지 못한 부분은 동영상 강의를 참조하기 바랍니다.