최근 대법원은 어느 재건축정비사업조합의 조합설립인가처분을 취소하여야 한다는 판결을 선고하였다. 파장이 만만찮은 판결이다. 사안은 이렇다. 아파트 단지 내에 상가 1개동이 있고 상가는 집합건물로 등록 등기되지 않고 공유지분으로 등기돼 있다.
일부는 구분상가(오픈상가)로 바닥과 천장에 구분표시가 되어 있는 구조다.
아파트측에서 재건축정비사업을 추진하면서 도시 및 주거환경정비법 시행령의 “둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것”이라는 규정을 근거로 상가 소유자를 1인으로 보았다.
나아가 추진위는 “각 동별 구분소유자가 5인 이하인 경우에는 그 동별 구분소유자의 과반수 동의를 요하지 않는다”는 취지의 도시정비법 규정에 따라 상가 소유자들의 조합설립 동의를 받지 않았다. 추진위로서도 집합건물로 등기되지 않은 상가를 임의로 집합건물로 보아 상가 소유자들을 구분소유자로 취급할 수도 없는 노릇이었다.
해당 구청은 이와 같이 상가 소유자를 1인으로 보아 전체 구분소유자들의 동의요건치 충족된 것으로 보아 조합설립인가처분을 하였다.
상가 공유자들은 이 조합설립인가처분이 위법하다고 다투며 인가처분취소소송을 제기하였다.
원심은 이렇게 보았다. 이 상가는 구조상·이용상 독립성을 갖춘 54개의 상가호실로 구분되고, 이 상가를 신축· 분양한 건설사가 수분양자들과 호수, 위치 및 면적을 특정하여 각 상가호실에 대한 분양계약을 체결함으로써 이를 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위도 존재하였다고 봄이 상당하다. 따라서 비록 구분건물로 등기되지 않았더라도 상가 분양이 시작된 1986년경에는 각 상가호실을 구분소유권의 대상으로 하는 구분소유가 성립하였다.
원심의 이러한 판단은 확립된 대법원 판단과 궤를 같이 한다. 구분점포(오픈상가)인 경우 집합건물법이 구조상 독립성 요건을 완화하여 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착함으로써 구분소유권의 객체가 될 수 있다고 규정하고 있는 이상, 이러한 구분점포의 특성을 고려하여 구분행위의 성립을 판단하여야 한다.
공동주택 등이 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있는 관계로 구분소유자들이 구분등기를 마치지 못하고 형식상 공동주택 등에 관하여 공유등기를 마쳤더라도 위 시행령 조항을 적용하여 구분소유자들을 대표하는 1명만을 소유자로 산정하여 동의 요건 충족 여부를 가릴 것은 아니다. 구분소유자들은 구조상⋅이용상 독립성을 갖춘 별개의 부동산을 각각 소유하고 있기 때문이다.
결국 이러한 구분소유권에 관하여 법리해석을 잘못한 해당 구청의 조합설립인가처분은 위법한 것으로 취소되어야 한다.
조합설립 과정에서 법리적 검토를 소홀히 한 과오, 애초에 상가를 분양한 건설사의 무책임, 혼란을 초래하는 제도미비가 재산권 행사에 지장을 준 사례다.