Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요?
A. 종후자산 토지/건물 비율은 관리처분 또는 일반분양 시점에 산정할 수 있는데 이는 산정방식 및 비율, 산정주체 등의 차이로 이어집니다. 관리처분에서는 종전의 토지(종전자산)에 용지조성에 소요되는 토목공사비 등 토지귀속 원가와 아파트 신축공사비 등 건물귀속 원가를 먼저 산출하고 여기에 각종 부담금(종류에 따라 다름) 등의 공통경비를 토지, 건물에 안분하여 산출합니다. 반면 일반분양은 아파트용지 가격과 아파트 시공에 소요되는 공사비 소계를 비교하여 산정합니다. 다른 변수가 없는 한 아파트 신축공사비는 도급계약에 의해 어느 시점이건 동일하므로 결국 배분비율의 차이는 토지 귀속분을 조성전의 종전토지와 토지원가의 합계를 기준할 것인지 아니면 조성된 택지(아파트용지)의 가격으로 할 것인지에 따라 결정된다고 할 수 있는데 방식의 차이는 산출결과에도 연결됩니다. 두 시점 어느 경우든 아파트 분양가는 동일하고 아파트용지를 조성해서 부지만 매각한다고 가정해봅시다. 대개의 경우 아파트 부지의 시장가격은 투입원가보다 높을 것이므로 관리처분보다 일반분양 토지소계(비율)가 높게 됩니다.
시점별 산정주체도 살펴볼 필요가 있습니다. 관리처분에서는 이미 감정평가된 종전자산에 원가를 배분하는 것이므로 대부분 감정평가 검토사항으로 종후자산 평가에서 산정되기는 하나, 사업시행자가 기준을 정하여 비율을 산정하는 것도 합리적입니다. 그러나 일반분양에서는 택지가격을 기준하므로 감정평가를 거치지 않고 사업시행자가 아파트부지 가격을 산정하는 경우 금액의 적정성을 담보하기 어려울 수 있습니다. 다음 회에는 이러한 시점별 토지/건물 비율의 차이가 정비사업에 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.
김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인